2010年青岛小珠山项目营销策划报告.doc

2010年青岛小珠山项目营销策划报告
青岛1>.小珠山项目营销策划报告
2010年9>03月17日
谨呈:新加坡政府投资公司(GIC)
前记
感谢贵司给予协成机构针对“”的参与机会,并在企业资格评审通过后赋予我司作为考虑对象进行深入提案。
鉴于本项目规模较大,一期产品即定,针对后续产品,我们应该怎样规划?在一期即将销售的前提下,营销推广如何操作?
我们以专业、真诚、严谨和毫无保留的态度向开发商献出我们对本项目操盘的一些设想和浅见。希望这本凝聚着我们经验与智慧的策划案能够对本项目来日的辉煌提供有价值的参考和依据。当然,随着市场的不断变化,我们也将用最敏感的触觉和最快速的反应来参与对本项目进行的深化和完善工作。
研判——市场梳理
探究——价值再造
攻略——解决之道
宏观分析/ 市场现状/本体研究
客群分析/案例借鉴/产品定位
营销策略/推广策略/销售执行
提案架构
上篇:研判—市场梳理
宏观分析/ 市场现状/本体研究
宏观分析
青岛市地处太平洋西岸,山东半岛东南端,东南濒临黄海,与朝鲜半岛、日本隔海相望,北与烟台市、西与潍坊市、西南与日照市接壤。
青岛市总面积10654平方公里,其中市区(市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区)1102平方公里,所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。
青岛城市概述
中国外向型经济的梯度转移特征,给青岛宏观经济的发展提供重要动力。
青岛凭借“港口、海洋、旅游”三大特色经济,构建可持续发展的经济体系,成为中国经济中心城市和最具发展活力的城市之一。
高科技新城
港口城市
服务中心
胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城,以面向未来的新型高科技产业为主,是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区。
现代港口新城,主要依托港口进行相关产业功能拓展,强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位。
青岛现代服务业发展的重要载体,成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心。
青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。
大青岛“拥湾战略”
青岛
济南
烟台
山东和黄河中下游地区的龙头城市;
现代制造业和现代服务业的国际性港口城市;
国际性滨海旅游城市。
青岛的城市功能定位:
岛城,世界级的青岛
有着与世界接轨的城市级别,拥有多家世界级重点企业,背山面海,得天独厚。
“世界在了解青岛,青岛正走向世界。”
市场现状
黄岛区
胶南市
本案
海印长天

城建亚丁海岸
海上嘉年华
本案地处胶南,但与紧与黄岛相接,是胶南市的开放前沿,辐射黄岛、青岛主城区。
我们属于哪?
黄岛开发区
是青岛发展制造业、物流业的理想载体。
黄岛是青岛实现“以港兴岛”的重要载体。
黄岛区2009年GDP820亿元,%,为七区五市之首。
黄岛作为国家级经济技术开发区、青岛新经济重心,堪称青岛的“浦东”。
青岛市优化调整城市内部空间,将黄岛确定为城市主要的扩展方向。
交通的便捷,将加大城市化的进程,同时将大大提升黄岛的开发价值。
海底隧道
跨海大桥
跨海大桥:2011年竣工-20分钟
海底隧道:2010年底竣工-10分钟
黄岛交通发展
西海岸的重要组成部分,是前湾港和开发区发展最直接的延续空间
“蓝色经济区”的概念使该区域成为我国海洋科技教育中心、海洋优势产业聚集区、海滨国际旅游目的地、宜居城市群和海洋生态文明示范区。
胶南东部规划为商业中心,总用地面积约260公顷。该区规划以生态绿化为主,适当布置休闲健身设施和低层低密度文化休闲建筑,成为市民休闲健身和文化娱乐的场所。
胶南市
产业北扩
生活东延
文教南展
灵山卫镇
本案
老城区
市政府
“产业北扩、生活东延”将促进与黄岛区更好的对接,进而加速项目区域的成熟;
整体规划和发展来看,黄岛、胶南是青岛未来发展的主力方向
典型项目分析——海上嘉年华
项目位置:唐岛湾北侧,滨海大道南侧,龙泉河以东,岔河入海口以西。
土地年限:40年
占地面积: 35万平方米
总建面积: 75万平方米(住宅35万)
物业类型: 旅游商业、公寓、别墅、酒店
建筑形式: 高层、多层
主力户型: 平层:60-140平米,
别墅:160-240平米
总套数:1000
开盘时间: 末开盘,预计2010年5月
均价: -元/平米
绿化率: %
开发商:海上嘉年华(青岛)置业公司
规划设计:腾远设计事务所
基本信息
产品情况
典型项目分析——海上嘉年华
1、以度假为核心,超大型“中国神话”为主题的水上游乐、商业综合项目。整个园区