海尔绿城济南全运村营销推广方案.ppt

开山之作
海尔绿城
济南全运村项目
营销策划提案
海尔绿城济南全运村营销推广方案
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精选课件
前言：巨作如何开山
即使有着多年的行业经验，面对这个项目，第一感觉仍然是震撼，无论在何种层面上，这一项目都是一个“鸿篇巨作”。
而另一方面，济南市场高端需求积淀丰厚但刚刚萌芽，如果我们将济南市场比如一个仍有着坚硬外壳的玉山，如何以这一巨作来打开内藏富矿的大山呢？
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精选课件
济南印象
济南北通京津唐经济区，南望长江三角洲经济区，西靠内陆腹地，东接山东半岛港口群，具有贯通南北、承接东西的优越区位，是我国环渤海经济圈中重要的区域中心城市；
东部经济大省——山东省省会，全省政治、文化、经济中心；
全国十五个副省级城市之一、七大区域金融中心之一；
一座融山、泉、湖、河、城一体的著名历史文化名城。
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精选课件
东拓：高新技术产业发展迅猛，政府着力推动，在济南市三大战略方向上发展最为突出。城市主导功能为行政、文化、高端居住区等。
西进：空间格局、土地条件优越，受高铁建设推动和政府政策支持，是济南市三大战略方向上发展潜力最大的区域。
南控：受地形的限制，南部发展空间有限。主导城市功能为中端、中高端居住区。
北跨：受城市资源和扩张力的影响，北跨在一段时间内是无法实现的。但是济南北部城区有望在中短期内建成多个中等收入阶层聚集的大型居住区。
中疏：疏解繁重的城市功能，部分居住功能逐步转移到
城市发展规划
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精选课件
东部区域发展快马加鞭，一骑绝尘
东部作为此前政府着力推动的发展区域，聚集了大量的资源，产业发展也已初具规模。东部城区作为城市社会人文评价的制高点和高端人士聚集区的地位在一段时间内是无可匹敌的。
全运会举办进一步汇聚了城市资源，提升了区域文化评价和配套水平，加快了区域发展速度，提高了社会关注度。
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精选课件
济南市高端物业界定
价格界定 根据目前济南市在售楼盘的售价情况，将高端物业界定为单价6000元/平米以上、单套户型总价在８０万元以上的居住类产品。
产品界定 高端物业必然占据良好的地段和/或资源，有好的建筑品质，产品设计的均好性达到很高的要求，空间尺度讲求舒适。
产品形象 高端项目有着良好的高端形象，以高收入群体为主导目标客群。
高端市场研究
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精选课件
济南市高端物业市场发展历程
2000年以前
2000年-2005年
2006年至今
代表项目：
泉景四季花园、中创·开元山庄、舜华园。
售价：
3500-4500元/平米
特征：
多分布在环境较好的区域，开元板块崛起。产品设计、形象档次领先于市场，景观设计流于表面，营销水平落后。
代表项目：
永大·清华园、中润世纪城、大舜天成、三箭银苑、国科·国际高尔夫别墅、莱茵小镇。
售价：
4000-8000元/平米
特征：
近郊别墅、市中心高品质高端项目出现。产品设计有所提高，景观设计受到重视。注重形象打造。
代表项目：
天泰·太阳树、东方美郡、燕子山庄、鲁信·文汇花园。
售价：
7000-13000元/平米
特征：
大规模城区改造诞生一批高端项目，阳光舜城板块崛起。科技住宅、城市别墅出现，产品设计水平进一步提高，品牌推广成为推广的重要因素。
高端市场研究
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精选课件
济南高端物业地图
西部
东部
中部
北部
南部
领秀城
港澳花园
蝶泉山庄
彩石山庄
名士豪庭
翡翠郡
中润世纪广场
巴黎花园
九如山庄
蟠龙山水
御景山墅
历山名郡
新世界阳光花园
大舜天成
天泰·太阳树
舜耕名筑
白金瀚宫
燕山·樱园
东方美郡
三箭·银苑
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济南高端物业分类
分类 济南市的高端物业可以分为非类别墅产品和类别墅（别墅）产品两种，纯别墅物业极少。
非类别墅产品 主要是指高档公寓、住宅等，具有良好的配套设施和人文环境，主要分布在市中心商业区和商务区周边。
主要项目有三箭银苑、新世界阳光花园、历山名郡、巴黎花园、白金瀚宫、天泰·太阳树、大舜天成、中润世纪广场、名士豪庭、领秀城。
类别墅产品 主要是指低密度、低容积率、占有良好的自然资源和景观资源，主要分布在东部、南部等景观自然较好，交通便利地段的联排别墅、叠拼别墅、花园洋房等产品。
主要项目有东方美郡、港澳花园、舜耕名筑、御景山墅、九如山庄、燕山·樱园、蟠龙山水、彩石山庄、翡翠郡。
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精选课件
产品分析：非别墅类
区域布特点 多分布在济南市市中心商业区、CBD区域和东部新兴发展的区域
产品类型 小高层、高层为主，市中心以点式楼体为主，边缘地带有南北通透的板楼开发。
规