酒店建造投资策划.doc.doc

酒店设计管理与酒店项目投资策划酒店投资者在筹划建设一座酒店时,通常需要找到设计单位和承建商,并在开业前期从社会招聘一个经验丰富的管理团队为其筹建筹开。酒店项目没有经过科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计,所以寻找一个好的酒店管理团队,策划一个成功的筹建筹开方案,将有效提高酒店投资的科学性、未来发展的可持续性,并且极大地归避风险。(一)酒店的本质分析对酒店本质的归纳,是“基于私人居留空间的公共服务场所”酒店是以住宿为基础,形成满足居住基本要求的“私人空间”;但酒店的附加价值和吸引力, 更在于“公共场所”的服务能力。“私人空间”为私密性客房单元。客房单元的创新发展迅速,形成了功能、结构、风格情调、空间大小等四个方面的多元变化组合。在功能方面,出现了以娱乐休闲为中心的休闲客房模式、以温泉泡浴为中心的温泉客房模式、以商务接待的商务套间、私人办公的行政套间、绝对私密安全的总统套房、独层与独栋综合的公寓别墅等。“公共场所”,把酒店的功能放大,以住客的餐饮、旅行、商务、会议、休闲、度假等功能为基础,实现跨越,成为一般城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。因此,出现了“小客房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创新型酒店模式。其中,最有影响力的是“酒店 MALL ”――以酒店为基础,“休闲 MALL ”的新发展。“私人空间”与“公共场所”两个方向,形成酒店的多元化发展趋势,无论是新建酒店还是酒店改造,都应该把握这一发展方向,不断创新酒店经营模式。酒店产品功能不断完善我国酒店业从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等。酒店集团化步伐加快。酒店联合重组不断推进,特许加盟兴起,国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进,国内市场国际化步伐加快。酒店个性化服务更加突出以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业。空间结构全国有两个明显的热点,一个海南,一个上海,前者投机者纷纷涌入,势必形成泡沫,后者由世博而兴,空间上布局整个长三角,高人一等。这种新的热点现象,业界担心不久会造成产能过剩。投资结构不少外行企业涉足旅游行业,投资酒店,这样可以填补空白市场, 也会加剧产能过剩。市场结构明显的一点是,近几年酒店业外需市场在下滑,内需市场在成长。经营结构面对变化,经营势必相应变化。酒店业的经营只能细分化,是企业有独特的品牌,才能在竞争中有一席之地。产业结构国资委提出非主业资产调整,对全国所属 2500 家酒店进行调整, 这涉及大的利益调整,对酒店业的影响势必不小。(二)投资可行性研究对具体酒店项目的可行性研究大致分为三块:项目市场可行性分析、项目经济可行性分析和不确定因素分析。项目市场可行性分析酒店投资环境分析。酒店投资环境分析的主要目的是通过调查、分析酒店项目所在省份、所在城市、所在行政管辖区域或目标市场区域的现状、未来的发展趋势等方面的数据及信息,以识别酒店项目所处的大、中、小地理环境的区域经济是否适合酒店项目投资。酒店选址分析。现代酒店鼻祖斯塔特勒 100 年前提出了“酒店经营成功的关键三要素是:地段、地段,还是地段”。因此一个酒店项目的地理位置是否优越, 对该酒店是否可能有充足的市场需求、是否能成功运营,以实现其经营目标,起着一个非常重要的决定性因素。酒店地理位置优越性评估主要需调研者收集、整理、分析、总结以下方面信息,以便决定该地理位置可能带来的酒店需求。酒店项目地理位置及所在地区、区域的地理位置描述; 该地块建筑法规或规划要求(如高度限制、容积率要求、停车场容量等) ; 酒店项目的可视化/醒目性程度(从交通、人流短暂停留角度评估); 酒店项目的交通便利性:周边区域的交通基础设施(含高速公路、公路、地铁、机场、铁路等)基本情况;进出高速公路/当地机场的便利性; 周边临近的主要设施(含写字楼、商场、娱乐餐饮、企业、学校、医院等); 周边临近的酒店、会议设施; 酒店项目建筑物的尺寸、形状、地形学及土壤特性、排污排水基础设施等; 周边区域吸引力; 周边扩容潜力; 长期战略潜力。区域酒店业现状分析。区域酒店业现状分析主要包括酒店项目所在行政管辖区域的酒店业规模发展现状分析和区域酒店业经营现状分析。区域酒店业规模指一个区域的酒店总量和住宿接待能力的总量,它是通过区域酒店数量、区域酒店的客房总数、区域酒店的床位总数进行描述。市场需求分析。目标酒店市场需求分析主要包括分析酒店所在地的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。竞争对手分析。竞争对手分析主要是指在确定的区域范围内,识别出对目标酒店可能有竞争影响的所有的现存的、在建的、拟建的酒店物业,并依据划分标准,确定主要竞争对手及次要竞争对手;