2011年8月30日南宁金耀·江山帝景营销思路报告书.doc

2011年8月30日南宁金耀·江山帝景营销思路报告书

金耀·江山帝景
营销思路报告书
南宁天路投资咨询有限公司
二0一一年八月三十日
报告目录
第一章项目概况…………………………………………………………第4页
一、项目概况
二、项目用地的街区状况
三、释义—地中海欧式建筑风格
第二章项目优劣势(SWOT)分析……………………………………第9页
一、项目优势分析S(strengths)
二、项目劣势分析W(Weaknesses)
三、项目机会分析O(Opportunities)
四、项目威胁分析T(Threats)
第三章目标客户分析……………………………………………………第15页
一、客户的需求分析
二、目标客户分析
第四章房地市场分析……………………………………………………第18页
一、2010—2011年国家房地产调控政策汇总及分析
二、2011年1-6月全国及南宁市房地产市场情况及分析
三、隆安县房地市场分析
第五章项目定位…………………………………………………………第32页
一、定义品质豪宅
二、释义“豪宅”
三、豪宅产品配套描述
四、本案豪宅定位的推导论证
第六章项目主题形象定位………………………………………………第37页
一、主题形象语定位
二、推广语释义
三、项目主题展现的核心观念
四、项目案名建议
第七章营销整体思路……………………………………………………第40页
一、整体营销思路
二、营销策略
第八章销售策略构思……………………………………………………第45页
一、销售策略
二、首期面市销售节点安排
第九章推广策略构思……………………………………………………第48页
一、推广策略
二、广告策略
概述……………………………………………………………………………第52页
第一章、项目概况
一、项目概况
1、地理位置
项目地块位于隆安县城厢镇宝塔村(隆安县县城右江桥头),右江大桥往宝塔方向左侧。
2、宗地周边状况说明
项目总占地面积为1424793>.47㎡;南北最长336m;东西最长458 m;最短420 m;正南北朝向,基本为规则的矩形。场地高低起伏整体上呈现东北高,西南低的走向。
◆项目周边情况
项目西面方向为右江河域;
项目东面方向为规划公园;
项目南面方向为隆安自来水厂及村庄;
项目北面方向为山坡。
◆交通情况
项目离隆安县中心约2~3公里;
从市隆安中心打车至项目入口处约10分钟车程。
3、宗地地理特点、自然特质、地块性质说明
地块性质
项目地块原为山地,尚属于生地开发,内有少量坟地及少量建筑,整体拆迁量不大。
地理特点
项目地形为山地,地块内坡地高差比较大,左侧为右江。
自然特质
坡地、右江、大量原生态植被等组成了天然原生态系统。
4、宗地块区位图
5、项目产品说明
(1)项目产品
项目以一个开放的“人文生态区”, 一个层次丰富的高格调居住环境,一个具有异域风情的花园品质社区为设计建设目标。拟建联排、双拼别墅,多层、高层住宅及宝塔大厦多种物业形态,小区配套商业街、幼儿园、公共活动中心等,整体设计风格为别具特色的地中海欧式建筑风格。


(2)项目经济技术指标
总规划用地面积
㎡
计入容积率建筑面积
284615㎡
其中
住宅
242275㎡

商业
16460㎡

宝塔大厦(占地约3805㎡)
23500㎡

公共设施配套
2380㎡

其中
物业管理用房
300㎡


社区服务中心
80㎡


文化活动室
120㎡


公厕
80㎡


幼儿园
1800㎡
地下建筑面积
29000㎡
容积率

绿地率
32%
建筑密度
30%
建筑层数
3-18层
总户数
1912户
机动车停车位(㎡)
1651个
其中
地面停车位(包括路边绿化停车及建筑底层停车)
743个

联排、双拼停车位
124个

地下停车位
784个
非机动车停车位(㎡)
1651个