2011年成都中建城南项目市场定位及营销策略报告.doc

2011年成都中建城南项目市场定位及营销策略报告
中建城南项目,
是中国建筑企业多元化经营的重要落子。
城南项目启动,恰逢房地产市场调控效果凸现之时
如何规避风险,把握市场机会,是本案顺利开发之关键
在充分消化甲方提供项目资料基础上,
基于宏观市场、微观竞争格局、需求等多方面因素。
对于本案开发策略、产品定位及营销组织,
世家机构提出些许拙见供甲方决策参考。
前言
一切可行性来自市场
城南风起云涌,机会仍在
全面包装,落地销售
溯本归元,反观自省
从产品中来,到产品中去
精准的市场定位,才能保证项目脱颖而出。
要赢得市场,首先要了解市场;
宏观市场走势,将为项目的发展定下基调。
信贷紧缩前所未有,融资难度巨大,开发商资金链条面临严峻考验。
2011年7月,央行累计11次调高存款准备金、5次加息,国内货币供应量增速明显回落, 2011年8月末,广义货币(M2)余额781>.07万亿元,%,;狭义货币(M1),%,。
值得关注的是,M2的走势与房价的走势有90%重叠。从现在M2的走势来看,下半年在货币政策依然从紧的情况下,房价也会跟随M2的走势下行。
调控政策频出,住宅市场面临深度打压,限购、限贷以及保障房成为主旋律。
2011年1-8月开发商投资热情不减, 但8月的房地产景气指数降到2009年9月来的最低点
1-8月房地产投资情况
1
,%
住宅投资27118亿元,%
2
1-8月,,%。
3
,%
,%
4
1-,%,资金来源较为充裕。其中企业自筹资金、定金及预付款同比增长30%以上,而国内贷款仅为8,889亿元,同比增长仅5%。
5
8月份,,创造了2009年9月来的最低点。
京沪等一线城市成交低迷,“金九银十”风光不再
北京
上海
9月北京一手住宅签约量为5236套,二手住宅签约量为8750套,成交量依然维持低迷状态,相比于去年这两个数据都下降了50%左右,也是最近3年9月期间北京楼市成交的最低值。
9月商品住宅成交量只有42万平方米,%,创造了近5年来9月最惨淡的成交纪录。同时,该市库存从月初的不足800万平方米,已跃升至月底的878万平方米,存量房明显积压。
8月一线品牌开发商销售业绩下挫,楼市拐点呼声逼近
万科:首次出现月度销售同比下降
万科公布8月份销售简报显示,8月万科实现销售面积96万平方米,,%%。
保利:保利首次出现月度销售面积和销售金额的同比双降
保利地产发布公告称,,%;,%。
2011年1-,%,开发商依然看好未来成都楼市
成都市2011年1-8月房地产投资额稳步增长,,%,这也反映出虽然处于深度调控期,但开发企业对于成都房地产仍然是有较大的信心,并且多数外来企业正在成都寻找项目。
限购成为分水岭,需求被严重抑制;部分项目价格跳水,但并未对市场整体的价格走势带来大的波动。
2011年9月作为成都楼市传统成交的金九银十开局不利,市场冷清,也预示了未来成都楼市在较长一段时间内成交量都难以明显的回升,供应压力将持续加大。
数据来源:成都市房管局备案系统
小结
宏观经济:基本面良好,通胀持续,投资意愿旺盛,信贷紧缩前所未有,融资难度巨大,开发商资金链条面临严峻考验。
宏观政策:调控持续收紧,住宅市场面临深度打压,限购、限贷以及保障房成为主旋律。
宏观市场:房地产投资热情不减,但是景气指数创新低,一线城市和品牌开发商成交量持续下滑,“金九银十”风光不再。
成都楼市:开发企业对于成都房地产仍然是有较大的信心,但市场供需矛盾凸显,,创出09年以来的最高值。部分项目价格出现跳水,但并未对市场整体的价格走势带来大的波动。
大势并不乐观,城南又有何表现?
结论一:整体市场并不乐观,尤其是开发信贷难度提升,调控可能进一步深入,市场景气指数下滑,成交下跌,少部分项目已经出现价格跳水。
大势?
一切可行性来自市场
城南风起云