2011年遵义力臣翰华国际花园项目营销策划提案.doc

2011年遵义力臣翰华国际花园项目营销策划提案
力臣“翰华国际花园”项目
——营销策划提案
谨呈:贵州力臣地产
提案汇报内容
一、龙坑、马家湾板块认知
二、房地产宏观政策认知
三、区域市场竞争态势认知
四、本体项目的剖析
五、本体项目的定位
六、项目的包装推广
七、项目的其他建议
八、项目一期的营销策略
九、一批次开盘前的营销工作安排
报告提纲
龙坑、马家湾板块认知
PART ONE
遵义城市空间发展方向规划
◆遵义城市空间发展方向:
东扩西控、南北充实、提升中心、优化环境。
◆南北充实:
城市发展由“南北延伸”向“南北充实”转变。向南大力培育南白的综合服务中心功能,服务中心城区以南的三合—苟江产业区。
城市副城区发展规划
◆城市发展:
遵义市城区地块呈狭长状,城市发展以南北拓展为主,蒲副城区、南北副城区的快速发展将成为城市建设的必然趋势。城市规划2015年城镇化率达到43%,2030年城镇化率将达到60%。
项目区域规划——龙坑镇的发展方向
马家湾村地属于龙坑镇,从大的板块地域属性来看,项目应属于龙坑新城
版图。
龙坑镇地处遵义市区与遵义县城之间,是遵义市规划的南部核心城区即遵义南部新城,也是遵义市打造200万人口城市的南部主城区,未来的中心城区。
210国道、326国道、兰海国家高速和在建的杭瑞高速、遵赤高速、遵义市绕城高速等公路骨架以及在建的出海大通道黔渝快铁、威吉铁路在龙坑镇交汇,龙坑镇是黔北的交通枢纽。同时也是遵义交通枢纽南大门。
遵义主城区
新蒲副城区
南白副城区
龙坑新城
项目区域规划——龙坑镇的发展方向
◆遵义县政府决定将龙坑打造成为现代的商贸物流中心即现代物流之都,目前,遵义市绿色农产品交易中心已开业运行,遵义国际汽车城项目已启动,遵义卷烟物流配送中心、遵义医药配送中心、日用品仓储超市已落户该镇。另外,政府规划的茶酒博览中心、家具灯饰建材市场、生产资料批发市场、机电专业市场等专业产业园的招商与建设,正在推进中。
区域规划关键词
◆项目所处位置属南白新城中心位置,是南白新城规划中的中心城区所在地,片区定位为仓储、物流、配套服务中心;随着相关产业的发展,龙坑片区必将吸引大批的相关人员来此居住、工作与生活,促进区域房地产及城市化进程的大力发展。
遵义南部新城
黔北的交通枢
纽
现代物
流中心
龙坑新城
遵义南大门
板块认知小结
◆随着遵义市由单中心城市向大都市化城市形态的演进,龙坑新城纳入遵义发展版图,成为遵义南部重要的城市新区。
◆从地理版图看,龙坑新城处于遵义市和遵义县两大区域的交叉口;从经济版图看,龙坑新城是两大区域经济融合的结点,区位属性独特。
◆G326国道成为龙坑新城和遵义市区的行政分割线的同时,也使得龙坑新城成为遵义的南大门。
◆专业产业园的规划及现代都市物流中心的定位,为区域的后续发展提供了强大的产业支撑。
房地产宏观政策的认知
PART TWO
●宏观政策大势
——政策从紧、紧缩银根、控制限购、房贷从严
◆调控措施
★打打击“供方打击“买方”(提高第二套房首付比至六成,贷款利率不低于基准利率11>.1倍,以户”(限价/处置闲置土地/增值税/提高拿地条件/控制贷款);
★为单位确定限购套数,提高贷款申请标准);
●宏观政策对市场的影响
开发商:——再次面临洗牌
面对银行的紧缩银根,视现金为王,加大放量
面对已经开发的产品,多采用降价策略,快速去化,回笼资金
暂缓计划开工的项目,囤积资金,准备“过冬”
市场:——出现拐点
进线量、上门量、成交量明显下降,销售速度减缓,市场可能进入较长时间横盘调整
出现降价倾销
客户:——持续观望
改善性需求被一定程度遏制,观望氛围浓厚
投资客撤离市场,刚性需求严重下滑
●当前严峻的市场形势,通货膨胀继续升高,宏观调控更加深入,房地产企业将做好最坏打算,全面调整准备过冬。
1、进一步下调销售价格,增大产品去化
2、增加小户型比例,迎合市场需求,快速去化
3、减少开工面积,蛰伏待市
4、控制拿地面积,降低风险
宏观政策对遵义市场的影响
1、遵义是三线城市,相比一、二线城市,其执行力度稍显松弛(比如客户贷款,一、二线城市执行首套利率上浮20%,二套上浮30—40%;而遵义首套房先暂未实行上浮,二套房才上浮10-20%)。
2、遵义的城市化进程相对较慢,大量老城区的改造、外来人口的城市化均带来较大的刚性需求。
3、国家调控政策在遵义得到了一定的体现,主要反映在来访量、销售量与2010年相比,严重下滑;部分楼盘因销售去化速度缓慢而导致资金链断裂,成为烂尾楼;一些在建楼盘因销售放缓而积压较多的库存量。
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