住宅物业服务二级标准样稿.doc

住宅物业服务二级标准
基础要求
用户服务场所
1 设置用户服务场所，配置基础办公设备。
2 公告物业服务企业资质证书或复印件、项目责任人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务，公告特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 用户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其它时间设置值班人员。
4 设置并公告24 小时服务电话。
人员
1 从业人员按摄影关要求取得职业资格证书。
2 从业人员统一着装，佩戴标志。
3 配置物业服务项目责任人，房屋建筑安全管理员。
4 项目责任人含有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目责任人信用信息档案登记在册人员。
制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件应急预案。
3 建立物业服务工作统计。
档案
1 建立物业管理档案。
2 配置档案管理人员。
3 应用计算机管理基础信息、基础资料。
标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提醒等物业服务标志。
用户服务
1 每十二个月第一季度公告上十二个月度物业服务协议推行情况、收支情况、本年度收支预算。
2 包含业主或使用人正常生活关键物业服务事项，应在关键出入口、各楼单元门内张贴通知，推行通知义务。
3 对违反治安、计划、环境保护等方面法律、法规要求行为，应劝阻并汇报相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间抵达现场；由专题服务企业负责设施设备应在30 分钟内通知。
5 业主或使用人提出意见、提议、投诉在3 个工作日内回复。
6 每十二个月公开征集1 次物业服务意见，公告整改情况。
7 配合相关部门进行公益性宣传。
8 按要求投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
专题服务委托管理
1 签署专题服务委托协议，明确各方权利义务。
2 专题服务企业应符合相关行政主管部门资质要求；操作人员应持有对应职业资格证书。
3 专题服务企业人员佩戴标志。
4 对专题服务进行监督及评价。
共用部位及共用设施设备运行、维修养护
综合管理
1 建立房屋及共用设施设备基础档案。
2 运行、检验、维修养护统计应每个月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评定检验。
4 共用部位检验中发觉问题，应根据责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现故障及检验中发觉问题，应即时组织修复。
5 每十二个月第四季度制订下十二个月度维修养护计划。
6 特种设备根据相关要求运行、维修养护和定时检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行
检验并落实防范方法。
8 设备机房
1） 每个月清洁1 次，室内无杂物。
2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3） 在显著易取位置配置消防器材，确保完好有效。
4） 设施设备标志、标牌齐全。
5） 张贴或悬挂相关制度、证书。
共用部位
1 房屋结构
每三个月检验1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全判定，同时采取必需防护方法。按判定结果组织修缮。
2 建筑部件
1） 每三个月检验1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2） 每2 月巡查1 次共用部位门、窗、玻璃等。
3） 每六个月检验1 次共用部位室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。
4） 每十二个月上汛前和强降雨后检验屋面防水和雨落管等。
3 隶属构筑物
1） 每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2） 每六个月检验1 次雨、污水管井等。
3） 每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4） 每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5） 每十二个月检测1 次防雷装置。
空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检验。
2 运行期间每日巡视1 次空调系统，确保室内温度符合相关要求。
3 每十二个月清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
4 每十二个月对空调系统进行1 次整体性维修养护。
二次供水设施
1 根据卫生防疫部门要求使用消毒设备，水箱按要求清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视1 次水箱间、水泵房，检验设备运行情况。
3 每六个月切换1 次备用水泵。
4 每十二个月检验1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每十二个月养护1 次水