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房地产企业取得土地返还款的会计和税务处理
（2010-09-27 08:51:21）
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23标签：分类：办税实务
杂谈
土地招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在低价出让国有土地使用 权的现象。但难以否认的是，各地政府在招商引资中以土地换项目， 通过返还土 地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还 是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低丁招拍挂价格， 但先支后收确实给
企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理
返还款届丁政府补助的性质，从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定 金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据， 计入土地受让成本，政府给予 的返还并不是原票据的折让冲回， 多是其他名目的财政返还。所以，房地产企业 用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。房地产企业取得的开发用 地构成存货的一部分，取得的补偿返还款届丁已经发生的相关费用，会计处理上 应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。应当根据《企业会计准则第 16
号 政府补助（2006） »的规定，作为营业外收入进行处理。
、企业所得税处理
根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管 部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金， 准予作为不征税收入，在计算
应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都届丁征税收 入。财政部、国家税务总局《关丁专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题 的通知》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日~2010 年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门 具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入： 一是企业 能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他 拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； 三是企业
对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求， 只是政府为 招商引资或变相的协议出让的一种策略而已， 所以，此土地返还款应当计算缴纳 企业所得税。
三、土地增值税处理
既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”， 那么计算土地
增值税