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房地产企业税务筹划
随着社会主义市场经济的发展， 近年税务筹划在我国出现并 成为热门话题。但是，由于引入时间不长，并受经济发展水平、 税收管理等因素制约。较为成熟的财务管理中，涉及税收对投资、 筹资、股利分配的影响，然而仅停留在利用折旧抵税、利息抵税 以及股息与投资收益的税收待遇区别，没有根据税制现状分析税 务筹划空间。
企业价值受各种因素影响，贯彻实施纳税方案将引起其他因 素变动，从而引起企业的价值变动。 税负降低不一定带来企业总 体收益增加，因此不能把税务筹划目标简单的确认为纳税最小、 税负最低，而应当综合考虑各种因素，实现企业价值最大化。
房地产企业涉及的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、 印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地 使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。包括除了 营业税按5耐征、企业所得税按25%+征等一般行业适用的税种 外，还有房地产企业特殊适用的税种 ---土地增值税，土地增值 税的税率最高达60%因此，当前房地产企业税收偏重，税务筹 划能有效降低税收负担。
从税务筹划的角度分析，房地产企业的筹资方式可分为权益 筹资、负债筹资和其他方式筹资。 各筹资方式享受的税收待遇不 同，因而房地产企业核算筹资成本时， 需要考虑相关的税收成本。
(1)权益性资本是企业最基本的资金来源，它可以作为其他方 式筹资的基础，尤其可为债权人提供保障，增强企业的举债能力。 权益性资本没有固定的到期还本付息的压力， 筹资风险较小。但
是，使用权益性资本的成本---股息从税后利润支付，不具备抵 税作用，所以筹资成本较高。1/吸收直接投资是企业吸收国家、 法人、个人和外商以货币、实物、无形资产等形式出资形成企业 资本金的一种筹资方式，股份有限企业通过发行股票实现。 2/
企业自我积累是通过利润分配筹集权益资金的一种筹资方式。 采
用这种方式筹集的资金有盈余公积和未分配利润， 可用于企业经
营生产活动、转增资本、弥补企业亏损等。相对与吸收直接投资 的筹资方式而言，自我积累可以避免办理各种筹资手续和节省筹 资费用。(2)负债筹资有固定到期还本付息的压力，筹资风险较 大。但是，负债筹资的成本---利息可从税前列支，能有效降低 税收负担，所以筹资的实际成本低于名义成本 ---利息率。1/向
金融机构借款是企业经营中最常见的筹资方式之一， 借款筹资的
筹资速度快，款项使用比较灵活，同时利息的税前抵扣也可以减 轻所得税负。但是无论企业经营好坏， 筹集的资金需到期偿还本 息，从而形成企业固定的负担。2/企业可在关联方之间进行借贷 款业务，比如可以相互融资的形式提供投资资金； 以项目投资合
作或合营方式吸纳资金，投资方不参与具体经营，仅获固定投资 回报等等。关联企业之间的资金拆借、 利息计算和资金回收期限 均有较大弹性，且能主动地调节关联各方的利息支出和利息收
入。但是我国税法对非金融机构借款利息的税前扣除有一定的限 制，所以企业应慎重选择。3/预售房的销售方式可为房地产企业 筹集大量资金。预售房是房地产企业常用的销售方式， 在开发的
产品受到市场热捧时，预售房取得的资金几乎不需支付成本。房 地产企业可以通过提供现金折扣的方式推动预售，在此情况下， 核算预售房获取的资金成本不仅要考虑现金折扣， 还要考虑由此