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商业广告要约要求
公布日期：-08-23 | 公布：中国广告工程网
    案例黄先生选定一套期房，并和开发商签署了《上海市商品房预售协议》，约定其购置本市某处房屋，总价为人民币85万元。协议补充条款约定，开发商交付房屋使用时，必需和楼书说明保持一致。如有违反，其有权追究开发商违约责任。
    协议签订后，黄先生按约付清房款，但开发商交付房屋却和楼书说明相去甚远。购房时，黄先生拿到彩色印刷品上写明“凯旋门气度风光、香榭丽舍林阴大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊……”等广告词语，并注明交房标准为每户独立水、电、煤气表均出户设置。但实际上水、电、煤气等表全部在户内，且彩色印刷品中载明大部分设施未能兑现。黄先生认为开发商违反协议约定，要求开发商负担违约责任。但开发商认为，黄先生所称楼书是广告宣传品而非协议，充其量只能是要约邀请，在销售过程中前后印刷过多个不一样形式广告宣传品，从未出过正式楼书，不应负担违约责任。
    评析本案是一起因开发商交付房屋和售楼广告不符而引发纠纷。
    依据《中国协议法》第十五条，要约邀请是期望她人向自己发出要约意思表示。寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告内容符合要约要求，视为要约。商业广告标准上是一个要约邀请，而要约和要约邀请二者性质完全不一样，会引发完全不一样法律后果。要约是要约人期望和她人签订协议意思表示，接收要约相对人一旦进行承诺，协议即告成立，发出要约人自然受到已成立协议约束。
    最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第三条对商品房销售广告和宣传资料法律性质作了更为具体界定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖协议签订和房屋价格确实定有重大影响，应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应该视为协议内容，当事人违反，应该负担违约责任。”
    结合本案，开发商销售广告和宣传资料性质可分为两类：开发商相关小区建成凯旋门气度风光、香榭丽舍林阴大道、回旋式丰收女神喷水池、巴黎古典前庭回廊等允诺，没有具体明确标准，通常情况下属正常商业宣传；但其在宣传中其它相关具体房屋设施、情况等内容是明确，对商品房买卖协议签订及房屋价格确实定有重大影响，应视为要约。
而且在协议补充条款约定，交房时必需和楼书说明保持一致，现今开发商交付房屋和其承诺不一致，组成违约，应负担对应违约责任。
卖房广告组成要约条件
(-03-03 17:14:22)
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商品房买卖协议
要约邀请
宣传广告
协议内容
房屋价格
杂谈
卖房广告组成要约条件
在商品房买卖协议纠纷中怎样判定售楼广告性质？
　　广告是针对不特定多数人公布，法律上通常把它作为要约邀请而不是要约，即使《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)中将宣传广告性质确定为要约是一个重大突破，但组成要约宣传广告是有一定条件限制，不能一概将全部售楼广告均划入要约之列。
　　一、售楼广告之属性
要约邀请，又称为“引诱要约”，是指邀请她人向自己发出要约，要约邀请是一个事实施为，只要没有给善意相对人造成信赖利益损失，邀请人通常不负担法律责任。所谓要约，是指期望和她人签订协议意思表示(中国《协议法》第十四条要求)，它有一经承诺就产生协议可能性，假如违反了有效要约，将负担法律责任。要约和要约邀请区分，在司法实践中极为复杂。当事人愿受拘束意思表示、必需条款、交易习惯这几项标准是要约和要约邀请关键区分所在，也是房地产买卖协议是否成立判定依据。
最高人民法院于4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条要求，“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对商品房买卖协议签订和房屋价格确实定有重大影响，应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应该视为协议内容，当事人违反，应该负担违约责任。”这是中国第一次以司法解释形式对房地产销售广告要约邀请和要约及约束力范围制订了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主切身利益。
二、宣传广告组成要约之条件
广告是针对不特定多数人公布，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件售楼广告法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定条件我们在司法实践不能忽略，不能将全部宣传广告中承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对组成要约售楼广告条件做出了限定，即：(1)在