济南市西营镇地块市场分析报告.docx

济南市西营镇地块
市场分析报告
目录
环境篇
（1）区域概况
（2）区域规划
（3）环境结论
、市场篇
（1）
区域房产市场现状
（2）
未来走势及供应量
（3）
个案调查分析
（4）
市场结论
、产
品篇
（1）
项目位置
（2）
项目SWOT分析
（3）
项目 产品定位
4）产品建议
环境篇
、西营概况
自然环境
西营镇位于济南市南部山区，锦绣川上游，总 面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然 村，。距济南市区35公里，约30分钟 车程。
西营镇生态环境优美。山山有绿树，沟沟有清泉。 亩，林木覆盖率已达65%,山脉绿化利用率达到
90%以上，位居济南市之首。 林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机 器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季 有花，四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃李
满枝、果实累累，冬则银装素裹。素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美
称。
城、真武庙等人文景观
济南市三大旅游热点跑马岭、野生动物世
界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此
、旅游资源
山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅
游资源非常丰富。境内有白云洞、阁老阉、古长
四、经济
林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种 有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均 超过3万亩，成为济南市大型的果品生产基地。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮 核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚 的自然条件和气候特点。
五、道路交通
省道327线贯穿全镇东西，港西公路
连接全镇南北。形成了纵横交错，干支线 相连的交通网络。交通方便，65路公交车通往镇驻地。西营镇到章丘、泰安 及区内相邻乡
镇的道路四通八达。
二、区域规划
保泉政策
保泉先保源，南部山区1500多平方公里范围内的山林是市区泉群地下 水的补给区，是众泉之源。南部山区重点加强小流域治理，绿化荒山，营 造水源涵养林、水土保持林、经济林、风景林，搞好塘坝挡蓄，留住“天 上水”涵养水源。
市区土地利用与卫星镇建设
南部山区的柳埠、西营、高而3镇以发展果品集散、加工业为主.
，西营、，3镇建设用 地均为2平方公里。东部港沟、彩石2镇以发展建材、农副产品加工业为 主，人口分别控制为2. 5和3. 0万人，建设用地均为3平方公里
经济整治
按照省、市要求，突出高效、生态两大特点，高起点编制好《历城区 高效生态农业示范区项目规划》，并积极发挥项目建设牵头.
西营镇赏花、农家乐文化活动，抓好柳埠、绣川、仲宫等乡镇一批“农
家乐”饭店的污染治理和沼气建设示范户建设
环境综述：
地处南部山区，紧临各大风景区，为绝版生态化地段。
植被覆盖率极高，空气清新，环境怡人，犹如“市”外桃源
本区域交通便利，车流量适中，路况较好，有公交车直达。
政府大力度支持开发投资，建设西营，造福西营。
区域经济处于发展初期，发展潜力巨大。
优劣势分析：
优势
生态环境拥有稀缺效应及不可复制性。
交通便利，有公交车直达，为出行提供有利的条件。
群山环抱，绿化覆盖率高，空气质量好。
政府提倡投资开发建设，有一定升值潜力。
伴有诸多生态化风景区，明显聚集效应，提升区域形象，带动商业发 展。
劣势
地处城市最南端，距离市区中心较远。
周边配套欠缺，商业不发达，人口稀少•
处于济南保泉地区，发展有一定局限性。
经济处于发展初期阶段，发展速度慢。
、市场篇
1、房产市场现状
目前区域
内房产市场处
于发展初期阶
段，区域房产项目以别墅为主。村庄较多，居民居住形式为自建平房或两层楼
房。
别墅区建筑采用现代风格，建筑密度大，品质较低，为经济型别墅。村庄 没有经过村委统一规划，参差不齐，零乱无序。
本区已有大型中高档品质成熟社区两处：加州花园及金宫山庄，待开发住 宅区：林溪花园，龙熙雅居。
依据政府提倡开发建设此区域的宗旨，旧村改造会为本区域房地产市场提 供一定量可开发土地
2、未来走势及供应量
区域未来提供用地，以住宅与商业用地为主，控制大规模的开发建设，保 护天然泉水及山区植被。
随 着南部山 区 旅游 业的 急速 发展 ，土地 供 应量 的减 少，未来房 产走势 必定 呈现出 一种高品 质 的生 态化 高档 住宅 区。大 力开 发 建设品 牌别墅区 及经济 适用 多层住宅区。
由于政府“南控”政策的影响，未