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第四节房屋征收评估
知识点一：房屋征收补偿内涵
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收 房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以
选择房屋产权调换。
房屋征收补偿内 容
“3+1”
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补 助和奖励。
知识点二：房屋征收评估4特点
1 •估价数量大
房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新 建人型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不口」
少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，
由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至 一个或多个小区。
2 •涉及面广， 社会影响大
从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题， 而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。
从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。 因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影 响很大。
3 •估价对象复
一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收
杂，需要协调
人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的 ]
各种关系
重要工作之一是协调各种利益关系。|
4 •补偿价格关
就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价 之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时 期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联
联性强
性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。
知识点三：房屋征收评估的相关 7项规定

评估对象
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收 房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观， 不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内 房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处 理结果情况。
•问答题出题 点：房屋征收 前征收部门需 要做哪些工 作？或说：房 屋征收中性 质、用途、建 筑面积如何确
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房 屋权属证书和房屋登记溥的记载为准；房屋权属证书与房屋登记 簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房
定？
屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政 府的认定、处理结果进行评估。

评估目的
被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被 征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人
计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据， 评估用于产权调
换房屋的价值”。

评估范围
被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使 用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
4 •房屋征收

评估时点
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

评估价值内 涵
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的 情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金
额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、 查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖 欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似 房地产的市场价格。
评估标准
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建 筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。
•问答题出题 点：房屋征收
7 •房屋征收
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，
应考虑哪些因 素？装饰装修
评估因素
以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确疋；协商不成的， 可以委托房地产估价机构通过评估确定。
补偿应如何考
虑？
知识点四：房屋征收评估方法和结果确定
（一） 房屋征收评估方法
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者 其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房