酒店式公寓营销方案666.docx

引言
策划目的
第一部分 市场调查与分析
物业名词解释
楼盘案例
市场分析及小户型物业分析
第二部分 产品策略
策划思路
产品规划定位
卖点梳理
第三部分 客户分析
目标市场定位与分析
目标客户锁定
第四部分 价格策略
价格策略
具体措施
第五部分 营销推广
推广策略及遵循原则 具体营销战略
入市策略 推广策略
引 言
对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项 目营销策略总体思路方案》 ，也如其本身一样充满着 度，更具挑战。
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并 且富有执行性
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不 确定的风险
打动
如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成， 市场的市场攻击体系
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫， 而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市 场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨 地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适 时调整。
策划目的
1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的 2 个价
值：
升值空间 --- 项目区域具有很大的升值潜力；
个人价值、身份体现 --- 个人、家庭的成功感。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营
销。
3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业 界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。
第一部分 市场调查与分析
名词解释
1、 酒店式公寓 ，意为 “酒店式的服务，公寓式的管理 ”，是亚洲 兴起的一种只做服务、 没有任何酒店经营的纯服务公寓。 它一般 是拥有独立产权、 配备包括厨卫在内的综合套间的房子， 大厦提 供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者 既可以像购买普通住宅一样用于自住， 又可以交由大厦以酒店的 形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店 的服务功能和管理模式， 又吸收了信息时代写字楼的特点， 拥有 良好的通讯条件， 可针对性地提供秘书、 信息、翻译等商务服务， 是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种
功能于一体。
2、公寓式酒店 ，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此 种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好 的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它 配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务， 如室内打扫、 床单更换以及一些商业服务等。 它既有公寓的私密 性和居住氛围， 又有高档酒店的良好环境和专业服务。 四星级以 上的公寓式酒店提供的服务则更为周到， 它的服务包括餐饮、 娱 乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公 寓式酒店几乎没什么差别； 它们之间的本质差别在于： 酒店式公 寓是提供了酒店式服务的公寓， 而公寓式酒店则是在酒店客房中 提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。
产权式酒店 ，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出 售给多个业主， 业主每年拥有一定的时间段免费入住， 其余时间 段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时 业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒 店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。 虽然从某种意义上讲， 它比酒店式公寓更具有投资价值， 更容易实现人们预期的投资目 标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。
楼盘案例
项目名称： 兆顺第一城 项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁 开 发 商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司 销售电话： 项目情况：项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总 占地面积 50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为 主，其中住宅 1400多户，商铺 240多间，酒店式公寓 260套（面 积有45川和79 两种，其中79 占五分之一）。均为高层建 筑，地上最高层为 32层，地下二层（车库）。最底层 5层、 均为商场。住宅面积从 50
^ —192 之间，其中小户型占总 住宅套数的50%。50户型占多数，有260多套。该项目住宅 20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为，绿化率 33%。
项目规划及设计：
1 .打造楚雄州首个 27 万平方米城市综合体
楚雄第一个 10 万平米以上的商业群
楚雄第一个 100m 以上高层住宅区
功能划分：
A 区： 5 层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结
构。
B区：1至5层：商业
6层至18层：酒店市公寓
19层至28层：写字楼（未开始销售 ）
C区：1层至2层：商业
3层至32层：住房（框剪结构）
D区：1至6层： 商