e时代电讯市场推广策划方案.doc

e时代电讯市场
推广策划方案
广州合力广进顾问有限公司
二○○三年五月十九日
解读e时代——戴着枷锁的舞者
随着五次对e时代电讯市场项目考察的不断深入，我们越来越觉得压力的沉重，也越来越惊叹于项目的“标新立异”。连同行的地产界知名人士、广州富力集团营销总监舒浩也禁不住发出这样的慨叹：本项目一定能创下长沙地产界的先河。我们无法从他的话中体味出哪怕一丝的喜悦，因为很明显的，这只是一句充满了善意的调侃的结语。
在进行项目总结的时候，有一句话老在笔者的脑海里闪现：戴着枷锁的舞者。舞艺，本应是舒展的、灵动的、鲜明的。一旦为舞者戴上枷锁、镣铐，无论结局如何，其过程都一定十分地不自在。最终，要么很精彩，要么很失败。
而e时代自己戴上的，又是怎样的一副枷锁呢？
1、项目定性——自缚。
现在的房地产市场，对项目的定性已经越来越要求单纯。在复合型项目上，也要求必须主次分明。在物业配比上，也同时要求主次分明，而且必须泾渭分明。而在e时代电讯市场项目上，我们无法直观地看到它定性上的重点（定性，包含了属性定位、功能定位各方面）。
2、产品设计——自剗。
对于商业物业而言，人流的组织、对外的引导等都非常关键。这就要求每一层楼层都要有鲜明的外在展示及导流系统。特别是负一层物业，倘作独立商业用途，一般都要求要规划有与路面对接的直接出入口。
对于写字楼而言，其出入通道应严格地与商业功能区区隔，并且出入处（电梯大堂）处理亦要求有足够的空间。
反观e时代电讯市场，在产品设计上对此点似乎缺乏必要的考虑，这就造成了两个明显的销售制约：
负一层必须要与一楼捆绑，而且目标对象限制性加强。
写字楼与商业物业功能交叉，空间出现非独立性。
3、销售规划——自囚
复合型项目，特别强调其销售次序安盘上的合理性。由于商业物业对写字楼的影响较大，因此在销售规划上应先推写字楼，后推商铺，并且在宣传上要严格控制商铺属性的告知。推售商业物业时，亦应遵循先难后易。先租后售的原则。应用在本项目上，其合理的销售规划应为：
先推写字楼物业——控制线：70％－80％。
同时展开商铺物业的招商（暗招。采用人推方式）。
先以电器为首要对象，最后启动通讯行业。
推负一层、一层。
后推二、三层。
项目总体概况
1、项目概况：
用地面积：
功能分区：
——B1层至第3F为商铺。
——4F为灵活招商层。
——5F为食街（已租出）。
——6F－11F为写字楼。
——12F，金海林自用办公场地。
——13F为会所。
配套：中央空调、闭路电视、通讯网络、自动报警及消防等全智能化，扶梯6台、货梯1台、客
梯5台、超大地下车库（7388㎡）、美食街、五星级业主会所俱乐部。
周边环境：家乐福、百盛、必胜客、麦当劳、肯德基、各大银行、银河证券、平安保险公司、宝
南街电讯电器市场……等等。
交通：9、109、115、116、402、111路公交车
价格：
——B1F 10000元/㎡
——1F 25000元/㎡
——2F 23000元/㎡
——3F 8000元/㎡
2、项目的优劣势分析
2-1．项目优势分析：
地理位置——位处芙蓉中路，集城市中轴与宝南街电讯电器市场商脉于一身，周边配套成熟、完善，专业市场气候、商务办公气候成熟。
经营配套设施完善。
已有租售业绩，且已开业的部分商铺经营较为活跃，对市场信心建设存在有利的因素。
能接受较为灵活的营销手法、思想。
2-2．项目劣势分析：
功能配置不合理，配比主次不分明。
导流系统（主要是人流导向系统）不够合理。
销售控制不够，所剩均为难点，销售将会非常困难。