呼和浩特市城区近20年住宅用地基准地价动态变化分析.pdf

犹习性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果,尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果,也不包含本人为获得内蒙古师范大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。本人保证所呈交的论文不侵犯国家机密、商业秘密及其他合法权益。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示感谢。签名:弦蓥日期: 知膨年衫月/o日关于论文使用授权的说明本学位论文作者完全了解内蒙古师范大学有关保留、使用学位论文的规定:内蒙古师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘,允许论文被查阅和借阅,可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文,并且本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。保密的学位论文在解密后也遵守此规定。签名:拓荔导师签名:旋举序L 日期:知,弓年易月IO日内蒙古师范大学硕士学位论文中文摘要基准地价是国家调控土地市场的重要手段,可以为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据,同时也可以为土地使用者转让土地使用权时提供参考依据。本文通过对基准地价国内外研究成果的分析和借鉴, 在熟悉呼和浩特市区位特征的基础上,对其住宅用地基准地价进行长期和全面地分析,并对未来的价格趋势进行预测。本研究成果可以使政府、土地使用者和投资者能够认识呼和浩特市未来住宅用地的价格水平和变动趋势,既有利于政府对土地市场价格的进一步调控,同时也促进人们更加合理有效地利用土地。本文对呼和浩特市1993-2012年的五轮基准地价进行了全面地对比分析。首先从基准地价评估基准日、基础设旌开发程度、容积率、土地还原利率、土地使用年期等方面对基准地价内涵变化进行详细对比分析; 然后从地价评估方法的选取、定级范围的变化、定级因子的选择等方面进行进一步分析;最后在级别叠加分析的基础上,采用面积加权法对地价变化情况进行了对比分析。这不仅从总体上说明了基准地价定级与估价过程的合理性,同时也见证了呼和浩特市基准地价逐步发展完善的历程。在对呼和浩特市基准地价充分认识的基础上,采用地价指数模型法、土地交易价格指数模型法和地价影响因素模型法等三种方法对呼和浩特市2001—2020年住宅用地基准地价进行预测。首先依据2001-2012年地价指数,采用平均增减量法进行预测:其次依据2001-201 1年土地交易价格指数,采用平均发展速度法进行预测;最后从横向选取了区位因素和规划用途两个定级因素,从纵向选取了财政收入、财政支出、城镇居民人均可支配收入等七个社会经济因素,采用回归分析法进行预测。依据三内蒙古师范大学硕士学位论文种模型预测结果,考虑呼和浩特市基准地价的市场特点,采用权重分析法预测出20 11-2020年住宅用地基准地价,其中2020年的预测价格为l 169 j兀,髓a 呼和浩特市基准地价区域变化特点是,赛罕区地价的增长最为明显,其次是新城区、回民区和玉泉区,中心区域的发展由以新城区和回民区为主,逐渐转变为以新城区和赛罕区为主的格局,且定级范围主要向东和向东南方向扩展;采用模型法对地价进行预测,得出住宅用地基准地价总体呈指数模型增长,同时得出社会经济因素对住宅用地价格的影响很大,。通过对呼和浩特市基准地价的详细分析可以看出,不论是基准地价内涵的变化还是定级因子的变化, 不论是级尉范围、评估方法的变化,还是容积率的确定、土地还原利率的选取等,都充分说明了呼和浩特市基准地价体系越来越完善。[关键词]:基准地价,住宅用地,预测,动态变化,呼和浩特市内蒙古师范大学硕士学位论文 The residentialbaselandprice is allimportant means of-thegovernment regulatiIlg the landmalket,which can provide the basis for alllevels of government when they remisethe land-userie#ts,at thesame timewhich also can provide thereferencebasisforlanduserswhenthey transferofland-use on the understanding of the huhhot geographical location characteristics,this articleanalyzes theresearch results aboutthebaselandprice which ale from thehome and abroad,