当前房地产企业土地使用税与房产税亟待明确的问题.doc

当前房地产企业土地使用税与房产税亟待明确的问题
当前房地产企业土地使用税与房产税亟待明确的问题
近年来,为配合国家对房地产行业的宏观调控措施,总局出台了多项针对房地产行业的政策、法规,以进一步加强房地产税收的征收管理工作。对房地产企业的房产税、城镇土地使用税也出台了相关政策,主要有《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)、《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税税收征收管理工作的通知》(国税发[2004]100号)。这两个《通知》主要明确房地产开发企业开发的商品房征免税、纳税义务发生时间问题以及房地产开发企业开发用地的城镇土地使用税的减免问题,对加强两税的征收管理起到了一定的规范作用,但在实际工作中,我们发现当前房地产开发企业城镇土地使用税、房产税还存在诸多尚不明确的问题。一、房地产开发用地城镇土地使用税纳税期限问题国税发[2004]100号文规定“除经批准开发建设经济适用房的用地外,对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。”这就明确了城镇土地使用税的减免问题,但是对开发用地城镇土地使用税的缴纳起止时间并未明确规定。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定,“征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。”这里的批准征用的时间,有不同的理解,一是国土局与企业签订的国有土地出让合同所确定日期;二是《建设用地许可证》的征用日期;三是土地使用证的签发日期。上述三个时点,都可理解为土地批准征用的时间,至于以哪个时间为准,并没有明确的政策规定。对开发用地终止计算土地使用税的时间也有不同的看法:一是认为,建设用地土地使用税的计算时间应当截止至住户取得房地产权证之日。其理由是房产公司为住户办理房地产权证时要将原有的土地使用证交回土地管理部门,这时房产公司对开发用地的土地使用权也告终止;另一种观点则认为,土地使用税的计算截止日应该是在房产达到可使用状态,并且对已销售房产交付住户使用的时间,即商品房交房时间。持这种观点的主要依据是《土地使用税暂行条例》第二条、第三条对纳税义务人、计税依据的规定,强调
“使用”和“实际占用”土地,认为交房后房地产公司已经没权使用房产所在的土地,也不存在“实际占用”土地的行为,所以不管交房时是否已办理房产证,均不再由房产公司缴纳土地使用税。在交房和业主取得房产证之间也有一段时间距离。这两个不同的计税终止时间应用哪个?也未明确。二、对开发用地中用于小区道路、绿化用地的征税问题开发用地土地使用税的计税依据,根据《土地使用税暂行条例》第三条的规定为“纳税人实际占用的土地面积”,实际占用的土地面积应该为国土部门核发的土地使用证上的土地面积。但也有人提出,房产开发商在取得开发用地时城市建设部门已经要求其按一定容积率、绿化率进行规划,国土部门下达的《建设项目规划设计许可通知书》里也标明了绿化率等,而根据《土地使用税暂行条例》第六条的规定“市政街道、广场、绿化地带等公共用地”免缴土地使用税,所以计算土地使用税的面积应是减去用于绿化和道路的土地面积后作为计税依据缴纳土地使用税。这里面小区绿化和道路用地能否作为公共用地免缴土地使用税成为一个争议的问题。据了解各地税务机关在这方面征税上也存在差异。三、已完工未销售商品房是否由开发商缴纳土地使用税问题对已完工尚未销售的商品房是否由开