成全机构2008上海旭辉新江湾项目中环城市别墅研究.doc

成全机构2008上海旭辉新江湾项目中环城市别墅研究
旭辉1>.新江湾项目
中环城市别墅研究报告
城市别墅特征
位于城市主要区域或者快速发展区域。
周边交通便捷、配套齐全,与市中心联系紧密。
打造满足客户城市居住需求的第一居所。
自然资源依托性一般,注重内部景观打造。
物业类型组合丰富,属于中小面积别墅。
别墅的生活空间与城市的生活氛围。
城市别墅特征
梧桐墅
联排:3万
本案
金地湾流域
双拼:3万/平
万科金色里程
联排:3万/平
浦发博园
联排:2万/平
森林都市
联排:4万/平
协合紫薇园
独栋:5万/平
大华蓝郡
联排:
提香湾
联排:2万/平
长城中环墅
联排:2万
御溪
独栋:-7万万/平
洋房:3万/平
御翠园
独栋:5-6万/平米
水岸蓝桥
均价:-
中环别墅楼盘
橡树湾
叠拼:
中鹰黑森林
叠拼:-4万
城市别墅分布
上海城市别墅主要集中在中环线附近,是上海距离最近的城市别墅圈。
从其分布上来看,主要集中在大华板块、三林板块。
从其均价来看,独栋别墅售价在5-6万元/平,联排双拼在2-3万元之间。
城市别墅的物业类型
联排与双拼为上海城市别墅主流产品。
独栋
协合紫薇园
独栋
御溪
叠加
橡树湾
双拼
金地湾流域
叠加
中鹰黑森林
独栋
御翠园
联排
浦发博园
联排
水岸蓝桥三期
联排
大华蓝郡
联排
万科金色里程
联排
恒盛提香湾
联排
名园森林都市
联排/双拼
长城中环墅
联排/双拼
大华梧桐墅
物业类型
项目名称
城市别墅供应结构分析
67%
180-204
42
8003
水岸蓝桥三期
70%
230-268
44
11889
森林都市
60%
232-267
78
17474
大华梧桐墅
44%
189-211
---
---
915
189738
总计
56%
154-167
329
58366
长城中环墅
185-195
252-256
197-229
181-191
235-250
主力面积
66%
100%
91%
69%
100%
所占比重
86
17305
恒盛提香湾
106

浦发博园
102

万科金色里程
46
10565
大华蓝郡
82
19984
金地湾流域
总套数
供应面积
项目
在售项目主流面积集中在180-200与230-250两个区间段。
数据来源:上海网上房地产
城市联排与双拼别墅08年供应量为19万平米,共计915套。

7%
3
42
841
8003
08年5月
水岸蓝桥三期

39%
128
329
22757
58366
08年5月
长城中环墅

27%
21
78
5884
17474
08年4月
大华梧桐墅
20%
78%
46%
%
38%
去化率





去化速度
08年8月
08年6月
08年5月
07年末
08年7月
开盘时间
33
86
6330
17305
恒盛提香湾
21
106
5510

浦发博园
80
102
20320

万科金色里程
21
46
4809
10565
大华蓝郡
31
82
7585
19984
金地湾流域
去化套数
总套数
去化面积
供应面积
项目
整体销售分析
数据来源:上海网上房地产
08年联排及双拼别墅平均去化率在30%左右,月去化速度在2-3套左右。
,。
主力面积销售分析

44%
184
56%
154-167

44%
145
44%
189-211
长城中环墅
40%
25%
47%
去化率
---
---

470
总计
82
59
套数

2套/月
月均去化
69%
181-191
恒盛提香湾
77%
180-195
浦发博园