苏州工业园区邻里中心规划建设运营实践样稿.doc

苏州工业园区邻里中心模式研究
参与主体构建
要实现小区服务良性发展，必需创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在小区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心计划、开发、运行和管理整个过程中，经过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自主体功效，创新了小区服务模式。
从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构结果，也是主体性互构产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府计划和政府投资，彰显了政府主体性，确保了小区服务效率和公平性；邻里中心发展作为小区一个公共企业，既负责小区商业设施市场开发和市场监管工作，又负责小区公益设施配置、维护和运作，将经济效益和服务效率结合起来，推行自己在小区建设中社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心民众联络所向全部社会群体和社会组织开放，它为小区公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
服务载体设置
苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功效小区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项小区服务，形成了小区服务复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运行开始，发展到现在又建成运行了湖东、贵全部、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超出60万平方米。邻里中心将三个实体，即小区商业载体、必备功效载体、公共服务载体作为承接小区服务功效载体。邻里中心平台用途关键划分为两种：其一，将其55%面积作为小区商业载体；其二，将其不低于45%面积作为公益服务载体（包含必备功效载体和公共服务载体）。
小区商业载体
这是邻里中心企业发展关键经济渠道，包含房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。小区商业载体业态组合关键包含四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年经营，现在苏州工业园区已基础形成以邻里中心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市”等为辅小区服务格局。
必备功效载体
和新加坡邻里中心功效定位相对照，园区邻里中心关键配置了12 项基础必备功效,具体包含设置超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用具店、维修店、药店、卫生医疗诊所和小区活动中心等。同时，还增设了中介服务(法律、保险、旅游、家政、房产)、便民服务项目（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡支付等）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功效载体，使居民生活所需服务项目门类齐全、配套完善。
公共服务载体
这是园区对邻里中心服务功效扩展，其面积大致占公益服务载体1/3。公共服务载体前期建设，关键是设置小区工作站（一站式服务中心），提供通常性公共服务项目。从开始，苏州工业园区对邻里中心公共服务载体进行整体改造，根据“统一标准、统一风格、统一标志、统一功效”标准，设置了小区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等7大小区公共服务载体，统一设置于民众联络所。每一邻里中心所配置7大小区公共服务载体面积通常为-3000平方米，辐射周围3-4个小区，提供一站式政务服务和基础公共卫生服务；同时，还提供社会组织管理、小区教育和培训、文化健身等一系列小区公共服务
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邻里中心开发运行模式
邻里中心不只是单纯意义上商业地产开发商，同时，它还是小区服务高效管理者。和通常城市、地域开发建设不一样，苏州工业园区居住小区是由开发商建设，不在配套建设商业门面房；邻里中心则是由邻里中心企业负责开发建设，它和居住区建设相对应。和通常开发商“开发—出售”单项盈利情况不一样，邻里中心企业更重视做好小区服务基础建设和物业管理。
另外，邻里中心企业在经营上也和通常百货卖场或超市不一样，它不直接参与货物贮备、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功效基础上，经过招商、合作等方法引入商家，并由商家直接进行经营。也就是说，邻里中心企业不是商品组织者，而是商户组织者。经过完善商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻里中心企业强大管理能力。正是有了这么一个“功效定位在先、开发建设跟进、长久有效后续管理”运行机制，才从根本上杜绝了小区服务计划无序、管理松散、环境脏乱现象产生。
图：邻里中心开发运行模式
邻里中心土地出让条件
以苏州工业园区出让两处邻里中心用地土地出让条件为例：
苏园土挂（）12号地块须按计划要求用于邻里中心功效。地块内须按计划要求设置建筑面积3200平方米供电营业用房和建筑面积1000