东新商业街市场分析.doc

东新商业街市场分析

运盛东新街商业开发建设性报告
运盛·东新商业街开发建设性报告
一、昆山核心城区商业分析报告
1)、报告要旨与目的:
1、提供关于项目本身及周边市场的初步情报,以辅助开发商决策;
2、通过归纳分析,引申出关于项目的有利面和不利面的思考,以及如何转化不利面为有利的行动方向;
3、经由本报告,建议开发者在取得市场分析数据的同时,进一步展开对于商业街所处地区以及昆山地区详尽的调查与研究,以得到本土市民经济能力、购买需求、消费行为和消
费心理的详尽情报;
4、从专业市场顾问的立场出发,我们所给予贵司的企划建议,在后续开展的研究工作中,将获得更为充分的事实依据, 另一方面,之前提出的假设或观点,也能够在实地调研
后,获得实证性的判断以作出准确之决策;
2)昆山市区商业及周边环境描述
1、昆山市人口经济状况:被誉为昆山后花园的昆山市,2005年综合实力已跃居全国县级市榜首。其实在2004年,昆山就以占全国近万分之一的土地、万分之五的人口,创造了占全国千分之四点一的GDP、百分之二的合同外资、百分之二点三的到帐外资、百分之二的进出口总额。而据昆山统计局的可靠数字告诉我们,截至2005年度11月份,昆山市GDP以达到6735613万元(同比增长高达251>.6%),而人均可支配支出金额也超过万元,昆山也将在江苏省内率先建成全面小康社会,率先向基本现代化目标迈进。同时从昆山市外来人口管理办公室所得到的可靠消息来看,截止7月底,,%,,>97万人。,%。而昆山最近在制定“城市发展概念性规划”时的调查估测,昆山白天的人口约为100万人,晚上却只剩下90万人。这消失的10万人口中,相当一部分“隐匿”到上海了。也就是有近十万上海人选择在昆山从业,而依然居住在上海。
2、区位交通:本案所在区位本属于市中心,交通便利,市内多条主要交通线路都从本案所在区内通过,但该案所在的娄江南段地区,即柏芦路至长江路段,这一狭长地带却仅有一趟目前昆山载客量最少、等待时间最长的三路车经过。而从市中心的正阳桥步行至该案仍需至少十五分钟左右,同时这一地段没有任何具有影响力的商铺与娱乐场所,这对于生活习惯与其他经济发达城市局民截然不同的昆山人来说,这样的距离还是有些挑战。
3、昆山市区商业简述
昆山市区目前的商业分布格局比较散乱,暂时还没有形成一个较大的商业消费圈。从区域分布和相对集中的角度来讲,当前昆山的商业街主要有北门路(以服装饰品、休闲娱乐、餐饮为主)、亭林路(以珠宝服饰、房产售楼为主)、人民路(以大的服装百货、娱乐休闲为主)、柏庐路(以装饰、建材、五金为主)、震川西路(以通讯为主)等等。
其实,目前人流量和人气较大的只有人民路、北门路和亭林路。它们所针对的消费群体也相差无几。人民路靠昆山商厦、玉峰大厦、世纪百货以及即将投入使用的吉隆大厦、金龙大厦等,拉拢一些中、偏高档的消费群体。北门路主要面对的是中档消费人群。而亭林路和柏庐路的中茵广场、莱茵广场主要针对中、偏高档的女性客户,商家多以经营珠宝、美容等。另外,亭林路也是房产售楼处的集中地。具体分析如右表:
区域
人民路
北门路
亭林路
柏庐路(中茵、莱茵广场)
档次
中、偏高档
中、偏低档
高档
中、偏高档
主要服务
服装/饰品/餐饮
服装/娱乐
服装/珠宝/售楼
餐饮/休闲娱乐/装饰建材
形态
纯商业
纯商业
纯商业
底商
消费人群
白领、金领阶层
居民、企业员工
白领、金领阶层
外籍人士、金领
辐射半径
大
大
中
小
特征
老商业街
新商业街
新商业街
较老商业街
另外,位于震川路与柏庐路交叉口的永泰田广场,以及前进西路与中山路交叉口的世贸广场这两个规模较大的商业服务城将在昆山兴起。届时,连着西部的沃尔玛、欧尚和朝阳路的百润发及电器商城将构成昆山最大和最全面的商业服务圈。
4、昆山市区商业分布图

5、周边经典商业街区简述
①永泰田广场:投资总额达20000万元、占地面积14亩,的永泰田广场,位于昆山市震川西路北侧,月城路东侧、柏庐中路西,北至金凤凰广场。属于开放式大型综合商住设施,由商业步行街、大型商业广场、高尚公寓等组成,集商业、美食、文化娱乐、电影超市于一体。该广场是由1至4层的商业中心和5至20层的商住工坊和5至9层的酒店式公寓组成,商业定位是昆山地区中高档次时尚购物广场,是集餐饮、娱乐、休闲、购物等于一体的一站