房地产市场调研样稿.doc

房地产市场调研
房地产市场调研

　　房地产企业本身或委托第三者，针对整个房地产市场或某个区域、某个特定开发项目、特定专题所进行系统地、全方面、客观、广泛、连续搜集房地产项目相关资料，并加以统计、分析和评定，提供相关分析结论、提议供房地产企业进行决议参考过程，就是房地产市场调研。
　　房地产市场调研过程图示

　　市场调查作用在于为房地产企业战略决议提供依据，降低房地产企业决议风险，其负担是信息搜集、过滤责任，负责提供现在市场动态信息、掌握市场发展趋势、消费者潜在需求、可能企业发展契机等。
　　不管房地产调查所采取技术有多优异、调查内容有多么具体全部不可能全方面、客观反应未来整个市场走向。所以在进行市场调研时必需对调研作用有清醒认识。
　　1．市场调查是为决议提供依据，正确调查方法、合理调查程序、客观全方面数据搜集、周密而又科学计算才能为决议提供有价值参考。
　　2．市场调查只是对现有市场一个描述，仅反应现有市场情况和未来市场发展改变可能情况。因为调查方法、受托方调查能力全部会造成不一样调查结论。所以调查要首先考虑受托方调查能力是否能够胜任此次调查。受托方必需有一个正确调查计划、包含调查范围、方法、技术手段、数据起源怎样取得等。对于委托调查收费应近可能靠近市场标准，这么才有可能确保调查过程客观、公正，调查结论相对正确。
　　3．市场调研结论不能替换经营决议，一旦发生决议失误就会带来严重损失。调查结论只能作为决议参考，不是最终决议。最终决议仍然在决议者手中。
　　
　　多年来，即使开发企业对房地产市场调研很重视，不过房地产调研仍存在很多误区，调研结果极难让人信服。
　　误区一：忽略谐〉鞑?
　　在实力参差不齐开发商（和一些销售代理商）中，并不是每一个全部认识到了市场调查关键性。在很多城市尤其是二级城市中，很多开发商只是委托设计院把图纸设计出来，依样画葫芦地建起了楼房，到了要销售时候，才知道麻烦来了。国有开发商老总在重大决议失误情况下还能够“事前拍胸脯，事后拍屁股”，民营开发商就惨了，于是，很多“玩房地产成了房东”个案就成为大家茶余饭后谈资。当然，也有部分没有做调查就取得成功案例，这里面有两种可能：一个是偶然，即恰巧和消费者心理对上路了；另一个是设计者（或销售者）凭借经验积累已经摸透了市场，并将这些经验应用于设计（或销售）之中，从而取得了成功。实际上，这也是一个市场调查，因为经验是建立在长久资料搜集过程之中。没有调查就没有讲话权，一样，没有调查就没有贴近实际计划设计和营销策略。
　　误区二：过分依靠市场调查
　　忽略市场调查不行，过分依靠市场调查一样不行。正如奥美广告企业教授肯罗曼（kenneth Roman）和珍曼丝（Jane Maas）所说：“调查对我们判定是一大助益，但它不代表全部答案，也不尽然绝无错误。”
　　设计楼盘计划方案也好，做营销方案也罢，全部不能完全依靠市场调查，因为这里面有个误差问题。调查误差分为两种形式：一个是抽样误差，就是说，你抽取调查样本并不能完全代表其总体特征，在一些方面是存在出入；另外一个是非抽样误差，指是诸如因调查员不老实而取得了错误数据、问卷不正确录入或数据错误处理等原因而引发误差。这两种误差，全部会影响调查结果正确性和有效性。正所谓过犹不及，对市场调查结果不能太过于依靠，而应该采取批判态度来接收，这中间当然就需要决议者经验和判定性思维了。正规市场操作模式全部是专业人做专业事，因为专业人士自然有更多专业经验。聘用外脑开销往往小于项目失败风险，这一点不会有多大异议吧？
　　误区三：忽略正式调查前准备工作，尤其是试调查
　　无须被以上两点吓住，调查还是必需要做。不过，大家看到市场调查大多是调查实施阶段，即问卷或访谈实态方法。正如企业聘用“外脑”不为外人所知，调查准备工作往往也不显著，但却是更含有决定性。调查准备工作，即调研设计，假如做得不够细致，那么这次调查结果就无须看了，肯定是问题重重，纰漏多多。
　　通常而言，在做正式市场调查之前，需要做好以下几项准备工作：明确调查目标和任务，确定抽样方案、调查对象和单位，设计调查表和填表说明，确定调查时间、地点和工作时限，确定调查方法，设计资料整理和分析纲要，确定汇报提交时间和方法，做好试调查并完善最终问卷。
　　在问卷调查前期准备工作中，试调查是最轻易忽略。试调查是指在正式问卷调查开始之前，为了在实践中检验调查问卷科学性和完善性，在调查对象中做少数（通常为样本量5%--10%）试探性调查，从而依据调查实际情况深入完善问卷。假如省去