非别墅--泰逸房产青城山顶级别墅项目推广企划案.doc

非别墅--泰逸房产青城山顶级别墅项目推广企划案
泰逸房产青城山顶级别墅项目推广企划案
非别墅
别墅二字,实难概括本案。
ONE/所谓别墅
市场分析
提起“别墅”二字,在当下有三重意思
1、国家明文禁止的建筑形式;
2、收拾穷山瘦水而打造的建筑皮毛,供人附庸风雅;
3、诸多类别墅意淫亵渎的对象。
因为中央禁令,“别墅”神魂俱散。仅供所谓的“类别墅”项目借尸还魂:
提起别墅二字,人们的联想已经变成为:
花园洋房——叠加别墅
带花园的底层或顶层——亲地别墅
自为高贵的楼盘——别墅境界的电梯华宅;
郊区建筑——90万元,人生第一栋;
因“类别墅”的混淆。高贵的别墅,已经被拉到低俗的位置,别墅给人的联想为:
价格在100-200万之间;
买家多为1000万资产左右,需要别墅二字找人生感觉的事业初成人士。
TWO/非别墅所能界定
(项目分析)
说“别墅”难以承载本案价值,有三大原因
原因A/价值远远高于目前所谓别墅
本案六大价值。任一单项,即可支持市面上一个别墅项目的销售。
绝世山水——世遗级风景;
奢侈高球——高尔夫球场对面;
独栋极品——480-700平米01>.1容积率独栋建筑;
顶级服务——五星级配置酒店服务;
奢华配置——精装、室内电梯、大花园泳池;
稀有价值——61席,空前绝后的产品机会。
原因B/本案价格,也远远高于所谓别墅。
本案单栋总价在800-1500万元之间(或许会卖得更高)。而一般的别墅,价格在80-300万之间。
青城山所谓MINI别墅,总价在80-200万之间;
江安河流域别墅,总价在90-300万之间;
麓山有号称3000万的黑钻山庄,但批量产品也在150-500万之间。
金林半岛等城市别墅的当前市值,也只是在800万之下。
原因C/本案对象,非别墅客户
如前所述,当前所谓别墅的目标客户群,多为事业初成,急需别墅来提升自我身价的人士。
而本案单栋价格超越千万,需要买家身价过亿。他们是真正的大成之者,已经不需要身外之物,来证明自己。他们需要的,是满足自我的需求,这非当前别墅所能满足。
综上,以本案的价值、价格、客户群。若广告人轻率的将其定义成别墅,实在是糟蹋自己,误会他人。
现在,方向已经很清晰了,本案比别墅更贵;但另一个迷惑产生了,别墅是世间顶级物业的符号。比别墅更贵的物业是什么呢?
唯有向我们的客户请教答案
THREE/炫耀别墅,只能让他们发笑
目标客户群洞察
以下数个亿万富豪的消费置业案例,或许可以寻找到他们消费观的蛛丝马迹
案例一:黄巧灵的“白宫”,耗资8000万
黄巧灵,宋城集团董事长
造价8000多万人民币的“白宫”,和美国华盛顿的白宫同样大小,房间的布局结构也没有任何区别,包括办公室里的布置也被黄巧灵模仿得维妙维肖——走廊的墙壁上挂着美国历任总统的肖像画;“总统办公室”的橱柜里,放一册美国通史;地毯上,缀满了美国总统印章的图案;一个价值6万美元的巴洛克式沙发,摆放在办公室的大落地窗前……
案例二:张保全柿子林会馆
个人职务:今典集团董事长,福布斯计算10亿
占地350亩的柿子林会馆——这个被王中军称为后现代Club式的家。一片慈禧年间种植柿子林,中国第一大宅端坐其中,占地350亩,主题建筑面积5000平方米,18间客房,还有林林总总的马场、室外游泳池、网球场、酒吧、马厩、狗舍和鸽笼、花房等附加建筑。
案例三:王树春中国最大私人岛主
深圳海明珠投资有限公司董事长
他“买”下了距深圳5海里的三门岛。岛上员工最多时有300多人,现在还有70多人,水、电、通讯、交通都靠自己。每月综合成本就要35万。王树春拥有约10艘运动型游艇,花了大约1000多万人民币。据说是国内拥有私人游艇最多的人,在成为三门岛“岛主”之后,他更爱上开艇出海,“捕鱼捞虾”。
案例四:王中军
华宜兄弟董事长
王中军居住的是一个7亩大的院子和2层欧式小楼;他在顺义还拥有一占
地300亩的马场,养了60多匹退役名马,耗资好几千万元。王中军拥有4辆BMW和1辆BENZ,还有一辆敞篷的奔驰600SL跑车。王中军对车很讲究,上班时开BMWV12、敞篷的奔驰600SL跑车,重要的商务活动坐房车,参加PARTY时开BMWZ8,外出休闲开BMWX5。王中军上午几乎从不上班。闲暇时,王中军下午三四点钟就坐在三里屯的酒吧外面晒太阳打扑克,或者开着他的宝马车去郊外自己的马场。更多的时候,他喜欢去一些艺术家的工作室逛逛,买下别人的作品做收藏。
案例五:李春平
北京十全食品公司及美国的一些企业拥有者
过去10多年,这位富翁花在买房子上的钱就有七八亿人民币,建国门立交桥附近的豪华住宅是其中最为炫目的一处,超过1500平方米,价值8000万人民币。