光谷地区房地产市场分析报告.doc

光谷地区房地产市场分析报告
光谷地区房地产市场分析报告
光谷地区房地产市场分析报告
一、房地产市场宏观形式分析
(一)全国房地产市场发展概况
6>1、宏观趋势分析
最近几年,房地产行业持续增长。本轮房地产周期从1998年4月启动后,于1999年10月回调到1003>.88,之后逐步回升,。2001年以来,国房景气指数开始高位震荡,8月份开始,持续4个月回落。2002年,该指数呈现上行形态。2003年上半年,国房景气指数再次在107左右的高位徘徊;2003年8月份,央行121号文件对房地产市场的作用开始显现,当月“国房景气指数”,,在连续2个月攀升之后出现小幅回落,9月份数据目前没有,但考虑到国务院18号文件对房地产行业在国民经济中支柱性地位的肯定来看,2003年第四季度应有上升趋势。整体看来,房地产行业近几年保持了持续增长的态势。无论是商品房的销售面积还是商品房的销售金额均有稳步提升。
图一全国房地产开发综合指数
2、存在的一些问题
(1)产品结构过偏,高档楼房过剩,经济实用楼房供给不足
2003年上半年,全国商品房空置面积同比又增长了约10%,但人均住宅面积还是远远低于国际标准。针对此情况,2003年6月6日,建设部、发改委和国土资源部联合下发了《关于下达2003-2004年经济适用住房建设投资计划的通知》。《通知》指出,2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米,其中:续建面积6959万平方米,新开工面积13064万平方米;年度投资规模1578亿元。2004年新开工面积12720万平方米,同时2003年在建项目未竣工面积自动结转为2004年续建面积规模;年度投资规模1663亿元。
(2)住房二级市场发展不够快
一个健康的房地产市场必须两条腿走路:一手房繁荣,二手房兴旺。然而,从总体上看中国房地产市场还是一条腿长,一条腿短,多数城市的二手房交易量不足总量的三分之一,有的还不到20%。
(3)地区结构不合理
少数省市投资增幅过大,土地供应量、价格上涨过快,如北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资年增长率超过30%,远远高出销售增幅。
(4)同质化竞争激烈
房地产是不动产,与其他商品市场之间的最大不同是市场的地区性很强,市场的供求关系、楼价变化等在不同城市、不同区域可能完全不同。但在中国房地产市场,跨区域的盲目学习现象很严重,由此导致的就是目前的房地产市场同质化竞争激烈,因此在今天的房地产开发市场,其开发战略应首先选择产品的差异化,通过产品的功能差异、文化差异和服务差异,充分显示自己的特点,把目标客户吸引住。这段时间小户型在不同城市的异常畅销就很好的证明了这一点。
二、武汉市房地产市场发展概况
1、市场特征
武汉房地产市场特征明显表现在:
(1)区域化特征明显
汉口、武昌、汉阳之间自成体系,跨区域购房只占到成交数量的极小比例,随着交通网络的不断建设完善,后期跨区域消费会有逐渐增加的趋势,但从目前一段时间来看,区域划分仍将是市场的主流。
(2)城市旧城改造开始展开
在对长江、汉水两岸江滩整治美化、主干道焕然一新的同时,汉阳月湖片、汉口永清街片和新华西路片、武昌积玉桥片等老城区大规模成片改造项目也相继启动,在很大程度上刺激了商品房需求市场。
(3)多种性质房产同时存在
房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等同时存在。
(4)企事业单位住房政策参差不齐
部分国家机关仍有分房,部分事业单位采取住房一次补偿,部分单位与开发企业合作开发(商品房性质),部分单位完全市场化等。
2、市场环境
武汉市的总体市场环境在近年来呈现出一些可喜的变化:
(1)存量房买卖交易额增加、市场日趋活跃
2002年存量房成交55622套,,,分别同比增长8%、26%、39%;这样的增长,是在2001年较2000年分别增长20%、18%、24%的基础上取得的,市场的发展十分迅速。
(2)个人成为住房市场消费主体:99年以后达到87%以上。
(3)住房金融支持力度加大
2002年,公积金全年发放8亿元,增长27%;,%。
(4)土地供给规范化
2002年7月1日后,武汉市土地供给实行统一管理,开发商有了公平竞争的基础。
所有这些变化,极大的推动了武汉房地产市场的快速发展。
3、武汉市房地产市场供需分析
(1)市场供给
98年宏观调控之后,武汉市房地产市场曾出现大幅下滑:供给方面,%;99年,%(基于98年下滑之后的投资额)。
随总体