广州市南天豪庭项目策划方案.doc

广州市南天豪庭项目策划方案
南天豪庭项目策划预案
市场分析
一、大市场环境
二、韶关市类似楼盘分析
三、广东粤北工业开发区区域市场特性
项目分析
一、楼盘项目基本概况
二、本项目关键制胜点及劣势分析
市场价格预测
策划销售
一、销售准备工作重点
二、开盘时机
三、造势运动
市场分析
一、大市场环境
所谓大市场环境就是在国家政策的指导下以及市场经济的宏观性再融合当地政府的相关特性而结合形成的楼盘项目外部因素。这些因素虽然不是楼盘本身的硬件组成部分,但是对房地产项目后期的运作和营销过程却有着引导和制约的不可忽视性。
房产本身是一种很特殊的商品,直观价格相对教高,又与民生息息相关。所以国家政策在对房产方面的调控更为紧密。针对南天豪庭项目,我们先从利多因素和利少因素两方面来分析整个大市场环境。
1、利多因素

首先,近几年政府在宏观调控上对房地产业造成最大影响的,肯定是从05年开始的三次
“国八条”了。
首先我们来看看最后一次出台的新“国八条”的内容
一是强化规划调控,改善商品房结构。
二是加大土地供应调控力度,严格土地管理。
三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四是完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。
五是运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。
七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治,严肃查处违法违规销售行为。
八是加强市场监测,完善市场信息披露制度。加强舆论引导,增强政策透明度。
很多人认为,新国八条将对房地产市场造成巨大的冲击,导致房产市场的整体下滑。其实不然,政府对于任何一个行业的宏观调控,只能起到影响和引导的作用,而对真正的市场运作,却不可能做出强制干预性的行为。真正决定市场的,还是买方市场与卖方市场的融比性。
目前中国房产市场状态是什么样的?
我们要明白,土地是不可再生资源,这也正造就了房产资源的特殊性。在整个地产大市场来说,韶关属于二三线城市。从地理学上来分析,韶关距离广州非常近,属于卫星级二级城市。据了解,广州今年房价首次突破万元,而且还有上涨的趋势。而韶关的房价,起步价格却依旧基本保持在3000以下。中心城市价格的飞涨,对周边城市的购房者心理同样会造成相应的刺激作用。根据以往的经验,二线城市的潜在房价增长幅度肯定是会大于中心城市的,按照市场性预计,韶关的房价维持在广州之类的一线城市的1/2价位是属于合理的。而目前韶关的价格在最近几年虽然有较大增涨,但是却没有达到真正的峰值。虽然国家出台相关政策进行所谓抑制房价政策,但是实际上,真正引导价格波动的主导原因,却在于地方区域性供求关系是否谐调。经过对韶关二手房市场的简单调查,发现韶关的房产三级市场并不如其他城市那么火暴,这说明韶关购房者居家置业的目的性比不动产投资的目的性更强烈一些。这对于开发商来说,虽然没有火暴的房产炒家左右市场供求关系,会造成房产销售市场热度不够,其实另一方面,却意味着一手房的需求面(非投资炒家)也扩大了许多。
房地产调控至今,基本政策应出尽出,今明两年应该处于落实阶段。对于南天豪庭来说,目前的商品房市场结构依旧属于失衡阶段,住房市场供需矛盾仍然很突出,韶关市的整体房价还并没有达到真正的沸点位置。所以,整体大市场环境是相对有利的。而且,如今政府对于房产投机者的制约越来越多,在广州那样的中心城市,房价继续走高开路线,进行不动产置业投资得到的回报率会越来越低,这样也会造就更多的人把目光瞄准接近一线城市的韶关市场。近几年来,很多省会周边二线城市房价整体攀升已经证明了这一点的真实性。
2、利少因素

谈到市场大环境的不利因素。我们同样首先要谈到国家政策了。
针对南天豪庭来说,项目主要是小高层社区,由23栋小高层住宅群楼组成,户型面积主要集中在120-160平米的三房四房中户型。这样的户型相对于来说,面积稍微有点偏大,会造成总价教高。而且米以上户型个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。这样直接性的抬高消费者购买时的门槛,会造成很多业主在购买时的首付压力。而且在交易契税上,144平米以下普通住宅2%,超过144平米是4%,这样对于144平米以上户型来说,又是另外一个让业主在置业购买时会去考虑踌躇的方面。
针对大件商品购买的持币人群增多,观望心态严重。简单调查了一下,韶关目前在售与待售的楼盘项目也非常之多,很多置业者出现眼花缭乱的情况,干脆稳坐钓鱼台。期望在等待中获取实惠。
如今十七大正在如火如荼进行当中。基本上每一次党的代表大会,最终都会产生一项或者多项对房地产市场经济走向能达到震撼性的决议。这一次的全国代表大会,究