房地产市场研究报告 伟业顾问2006年北京市龙湖牛栏山项目市场研究及定位顾问报告.doc

『龙湖·牛栏山』项目
市场研究及定位顾问报告
2006/12
目 录
第一篇 区域价值及供应市场研究篇
第一章 本项目区域价值认知 1
一、 顺义区功能定位及产业发展概况 1
二、 顺义新城规划及发展概况 6
三、 本项目用地状况 13
四、 区域价值小结 16
第二章 顺义普通住宅市场环境研究 17
一、 顺义普通住宅市场供应分析 17
二、 顺义普通住宅市场销售分析 27
三、 典型个案 29
四、 顺义普通住宅市场小结 46
第三章 顺义区别墅市场环境研究 47
一、 温榆河别墅区 48
二、 京东别墅区—格拉斯小镇 59
三、 潮白河别墅区 61
四、 顺义区别墅市场小结 68
第四章 本项目市场空间探寻 69
一、 顺义区普通住宅空间探测 71
二、 顺义区别墅市场空间探测 72
第五章 可借鉴典型案例研究 73
一、 固安孔雀城 73
二、 龙山新新小镇 77
三、 果岭小镇 79
第二篇 需求研究、市场定位及产品初步设想篇
第六章 需求调查问卷研究 83
一、 需求调研及深访说明 83
二、 顺义—牛栏山区域拦访调研 86
三、 大空港区域拦访调研 99
四、 北京市内(东北四环）区域拦访调研 115
五、 怀柔区域拦访调研 126
第七章 需求深访研究 130
一、 金汉绿港策划总监，吕先生 130
二、 天竺房地产开发公司副总，朱先生 133
三、 中房水木兰亭销售总监，冯先生 134
四、 固安孔雀城策划总监，陈先生 135
五、 易郡销售总监，苏小姐 136
六、 固安孔雀城成交客户，王先生 136
七、 曹先生 139
八、 牛栏山酒厂中层干部，寇女士 141
九、 毕女士 143
十、 刘先生 144
十一、 翟先生 145
第八章 购买意向&购买能力综合分析 147
一、 顺义城区－牛山区域 147
二、 后沙峪－天竺之空港区域 148
三、 北京市区区域 148
四、 本项目目标客群 149
第九章 市场定位及产品设想建议 151
一、 本项目市场定位 151
二、 产品初步设想 155
三、 中小户型搭配/改造方案 159
区域价值及供应市场研究
2006/1
本项目区域价值认知
顺义区功能定位及产业发展概况
顺义在北京市总体规划中的定位
在北京市“两轴-两带-多中心”的城市空间结构中，顺义区处于“东部发展带”的重要节点；同时顺义区还是北京重点发展的三座新城之一，承接北京市区人口、产业和城市功能的转移。由于新的重大项目将按照城市建设的重点发展方向优先考虑布置在新城和产业带上，顺义区作为首都现代制造业基地，已成为北京工业发展的重要组成部分和重要载体
。
顺义区将建设成为连接国际国内的枢纽空港，打造服务全国、面向世界的临空产业中心和现代制造业基地。
顺义新城的五大产业格局
以空港工业区为载体、以电子通讯为主导的空港高科技产业群落，年产值约200亿元。这里汇集着松下、索尼、爱立信、JVC、西铁城等电子通讯业的世界名牌。
以林河工业区、北京汽车生产基地为载体，以汽车制造为主导的现代制造业产业群落，年产值达到236亿元。现代汽车、摩比斯发动机、北一大偎机床等展示出蓬勃发展的力量。
以燕京、顺鑫、汇源、鹏程、牵手等一批知名企业为代表形成了以啤酒、白酒、果汁、肉食等为主导的都市型饮料食品产业群落。
以空港物流基地为载体，以物流、仓储为代表的现代服务业产业群落。日邮航空、华辉国际、宅急送快运、ＴＮＴ等百余家企业已相继入驻。
以三高农业示范基地为载体，以优质籽种产业为代表的现代农业产业群落，成为展示顺义现代农业的窗口和农业高科技项目的孵化器。
顺义经济发展水平
2005年三大产业共完成产值820亿元，，，分别占全区工业的
％、％％。其中汽车制造业完成工业总产值377亿元，，，％、％％。到2005年底，临空经济核心区实现生产总值185亿元，占全区的70％；实现税收62亿元，占全区总税收的86％。三大产业已成为顺义工业经济中名副其实的支柱产业。
“十五”时期，顺义工业经济增长态势强劲，工业总产值始终保持两位数以上的增长速度。2005年全区完成工业总产值920亿元，实现销售收入910亿元，工业出口额260亿元，占远郊区县出口总额的61％，。经济总量的绝对额及其增长速