江苏常州巨凝高端别墅项目市场研究报告.doc

江苏常州巨凝高端别墅项目市场研究报告
PART 1
印象常州
PART 2
豪宅常州
PART 3
解读豪宅
PART 4
项目诊断
恋中吴,城如画,风景无朝晚。晓色万家烟,秋声八月树。淮浦回春舫,荆溪又早炊。古宫闲地少,水港小桥多。还依水光殿,更起文笔塔!
中吴恋,最爱红梅园,天宁寺中人自闲,运河水岸深浅巷,旧游须再至,早晚复相逢!
常州·印象
IMPRESSION of CHANGZHOU
Tianning Temple 天宁寺

常州·印象
I MPRESSION of CHANGZHOU

The Great Canal 京杭大运河
常州·印象
IMPRESSION of CHANGZHOU
China Dinosaur Park 中华恐龙园
常州·印象
IMPRESSION of CHANGZHOU
Plum Park 红梅公园
常州·印象
IMPRESSION of CHANGZHOU
常州·印象
IMPRESSION of CHANGZHOU
常州·印象
IMPRESSION of CHANGZHOU
常州·印象
IMPRESSION of CHANGZHOU
早在公元前500年,就有关于常州的文字历史记载, 距今已有2500年;
自唐宋以来,常州就一直和文人墨客结下不解之缘……
常州,吴文化的主要发祥地之一,以人文荟萃、名家辈出而著称,素有“三吴重镇,八邑名都”之称,别称“龙城”;有着深厚的文化底蕴,近园、李白故居、千年古刹天宁寺、中华恐龙园,龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚,吴阶平,刘海粟等历史名人辈出之地。
现在的常州,江苏省的重要城市之一。位于中国东海岸,东临亚洲明珠上海,西临千年古都南京;万里长江,京杭大运河,京沪铁路,沪宁高速,312国道横穿境内,交通十分便利。常州人口密集,是长江三角洲地区最重要的制造基地之一。
常州—江南千年古城,人文荟萃
PART 1
印象常州
PART 2
豪宅常州
PART 3
解读豪宅
PART 4
项目诊断
区域市场评估
[行业发展阶段]
发展阶段
时间段
主要特征
发展区域
探索期
1998-2001年
均价低、产品单一
传统区域中心
起步期
2001-2003年
产品丰富、均价上扬
城市及区域中心
发展期
2003-2007年
需求井喷、价格飙升
中心区和新城区角力
调整期
2007-2008年
市场观望、去化困难
具备显著优势区域
恢复期
09年至今
快速回升、后市难测
全市各区域
【总结】:
纵观常州商品住宅市场近10年的发展历程,市场发展逐渐成熟,经过08年市场低迷期以后,消费者越来越理性。虽然09年上半年市场反应火爆,但整体经济走势不明朗,市场供应量巨大同样导致后市竞争压力较大,如何形成差异化竞争将是各个项目发展的主要方向。
图:常州市历年固定资产投资占GDP总量情况单位:亿元
【总结】:
常州经济增长方式主要表现为投资拉动型,近五年来固定资产投资占GDP总量比重增幅超50%;根据市场健康度研究体系,一旦固定资产投资占GDP总量超过50%,则表示市场投资过剩。
常州历年GDP总量增长较为平稳,相比而言房地产投资额的增长速度波动较大,并且明显快于GDP总量的增长速度;结合固定资产投资健康度分析结论,常州房地产投资短期内存在过热的状况,市场健康度不甚理想。
图:常州市历年房地产投资及GDP总量增长情况单位:%
[行业与经济匹配]
第二产业占绝对优势,第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度,同时第三产业所占的比重低于同类二线城市,从一个侧面也反映出按常州目前的办公、商业行业发展水平较低,导致城市第三产业发展较慢。
但从增速逐年上升来看,也可以看出第三产业发展的后劲强大,而在这个过程当中,房地产行业面临巨大的机遇,但是开发思路和开发方式都面临改变和创新。
[行业与经济匹配]
表:08年常州市与周边城市均价比较单位:元/㎡
从常州与周边城市的房产均价以及价格涨幅来看,常州市场处于相对低位,这是由于常年的供需矛盾和激烈竞争造成的。
从各个城市的比较来看,常州的吸附力显然是其中最低的,始终无法快速增长的人口是限制房地产市场发展的重要瓶颈之一。
[行业与需求匹配——同类城市比较]
常州人口变动情况单位:万人
[行业与需求匹配——城市人口发展]
2008年,常州市常住人口达4403>.71万人,,%。,%,%;非户籍人口82.