黄陂房地产市场分析报告.doc

黄陂房地产市场分析报告
黄陂房地产市场分析报告
市场研发部
制作目录
第一部分:武汉市房地产市场情况分析
第二部分:区域商品住宅市场研究
第三部分、当期住宅市场环境及状况解析
第一部分:武汉市房地产市场情况分析
房地产市场
经济环境
政策环境
阶段 1
阶段 2
阶段 3
政策运行概况
国家对房地产行业不是打压,而是规范!
七次加息,屡次提高存款准备金率
国家加大保障性住房市场建设力度
提高“二套房”首付,利率
《物权法》的颁布与实施,相关配套法规的陆续出台
政策运行概况
国家此次调控主要是针对短线投机性炒家。武汉市住房需求仍以刚性为主导的市场状况下,结合以上购房者付款方式的调查结果。从长远来看”二套房“首付比例的上调对武汉市影响不是很大。
但是,利率以及累进利率的提高,将会影响到一部分经济承受能力较强的优质客群,特别是投资型客户。
提高“二套房”首付,利率
投资环境运行
投资规模一直较平稳,房地产业稳步升温。房地产业一直在武汉国民经济发展保持重要地位
房地产市场运行
供需两旺,供略小于求。
近期房地产市场运行
需求旺盛,供应相对不足
商品住宅价格走势
05之前加速增长,06年相对平稳!
07年上半年再次发力,下半年价格涨势迅猛!
未来供应走势预判
07年供需较为平衡,但供应量依旧略显不足。
2007年预测供应量
936
961
984
2008年预测供应量
2007年预计销售量
2008年预计销售量
928
08年供应相对较大,市场竞争将会进一步加剧。
单位(万㎡)
结合两年市场供需
情况来看,
我们谨慎而乐观!
未来价格走势判断
促进
抑制
武汉市房地产市场目前属于“朝阳期”
中国城市化进程加快
武汉房地产行业健康、理性发展
武汉经济处于高速增长期
银根、地根抬高提升开发门槛、成本
密集宏观调控下,武汉房价依然坚挺
国家宏观调控深入,执行力度加大
廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房供应量加大
消费者购置成本增加,在购房时举棋不定,部分持币观望
价格存在一定空间,在可预期范围内仍然保持稳中有升的态势。
现阶段需求市场状况
城郊价格增幅逐步追赶城区
城郊成交状况稳步走好
现阶段需求市场状况
价格
去化
城区房价居高不下,一般置业者有心无力,“挤出效应”渐显;
城郊正处价格洼地,购买力向之逐渐转移;
各项市政、生活配套的逐步完善,更为城郊的发展插上腾飞的翅膀;
居住分区、住宅郊区化再显活力!
房地产市场发展趋势
在住宅郊区化发展的前提下,我们先来看,武汉市其他城郊片的发展历程及现状!
光谷片
武汉光谷主要是集合光电信息产业的基地,因其特殊的人文环境和区域定位在武汉新兴开发区中占有着重要的地位。
同时由于周边各大高校聚集,该片区也是武汉市高收入人才聚集之地。
又由于该片区土地资源较为丰富,且土地价格较为便宜,因此该片区较低的开发成本和高收入水平的消费人群为开发商提供了良好的开发机遇
目前光谷除了齐全的市政配套设施之外,随着房地产的不断开发,各类企业进驻,人气日益兴旺,旺盛的人气带动了光谷各产业的发展,成为武汉又一热点区域。
已达区域楼市发展周期性波峰,后劲减弱
房地产市场发展趋势
沌口片
随着国内外一大批知名企业的进驻,该区域的的经济状况呈加速度的增长状态。
同时沌口拥有丰富的湖泊资源,周边环境优美,也是一块适宜居住的地方,因此大量的开发商也大量涌进沌口片区,沌口成为了武汉市近年来几个新兴开发区域中经济发展速度最快,投资开发最为活跃的地区。
早期出现透支,等待新的增长点
房地产市场发展趋势
楼市需要新的活力,开发商要求新的利润增长点

武汉楼市向何发展
房地产市场发展趋势
楼市发展走势
房地产市场发展趋势
下面,我们先来看看金银湖片楼市发展,并结合其对盘龙城房地产发展趋势进行预测
几年前的金银湖,基本与外界隔离,少为人知。
随着市中心城区土地价格的大幅上涨,促使部分开发商特别是外来开发商将目光投向了武汉近郊。
金银湖自身拥有这丰富的水域资源、环境优美,实质是一块适宜居住的风水宝地。
同时该片区土地成本大大低于城市中心区域,因此开发商将注意力转移到金银湖,加上政府大力支持,目前的金银湖成为了武汉的又一大型高档住宅区。
同样由于金银湖具有房地产开发的先决条件,促使了其房地产的发展,同时由于其房地产的开发为该片区注入了新的活力,促进了金银湖片区的良性循环,整体发展。
金银湖片
片区楼市处于快速增长期,有一定上升空间!
房地产市场发展趋势
丰富的自然资源,政府的大力支持以及强劲的市场需求,这三大因素造就片区房地产市