2021年南昌事业部九龙湖地块重点项目塑性报告.doc

九龙湖项目
产品塑造汇报
绿地集团南昌房地产事业部
20XX年4月23日
项目概况：
1、项目区位：
1、项目起源：出让
2、地块位置：
区位：项目在九龙湖组团片区西客站组团，它是南昌“西进”、“南延”战略意图实现关键空间依靠，是江西省西南部城镇对接南昌关键门户地域，是南昌带动西南城镇发展战略性区。
备注：西客站计划范围关键指生米大桥西连接线以南，320国道以东、赣江以西、站前南大道以北地域，。
项目四至：北接安丰路（向甫铁路）、南临站前南大道、东接丰和南大道、西接龙岗大道。
本案示意图：
3、计划用地指标（首批开发用地）：
土地面积（亩）
用地性质
轻易率
总建筑面积（万㎡）
57
商业


181
居住
2

九龙湖片区情况概述：
1、城市南延，九龙湖组团将由城市边缘融入城市区一体化发展。
九龙湖组团计划范围：计划中南昌九龙湖组团在赣江以西、城市二环和高速西外环之间地域，计划面积约100平方公里，计划人口规模为70万人。20XX年1月成立九龙湖管理处，下辖四个行政村两个管理站。现组团内常住人口约1万人，。
组团功效定位：计划区按“两片五区”总体布局空间结构，将打造成集商务办公、流通服务、创新研发、优异制造业于一体，功效相对独立生态宜居新城。
轨道交通计划：项目在地铁2号线起点。
2、九龙湖组团将作为南昌城市圈城市副中心打造。
20XX年2月22日，南昌市经过了《南昌市山江湖综合开发战略——外围组团计划》，包含乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。
将五大组团开发建设作为南昌市山江湖综合开发战略关键内容，九龙湖组团发展定位为集商务办公、流通服务、创新研发、优异制造业于一体功效相对独立生态宜居新城，打造成现代化区域交通枢纽和生产性服务中心，建设成为南昌城市圈城市副中心。
整体布局：两片五区一主两副多星
1）两片为生活片和生产片，生活片生活环境优越，顺接红角洲，布局生活和生产服务配套功效。生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和物流市场等产业功效。
2)五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态综合区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、长堎外商投资工业区。
3)在公共服务中心方面，则按“一主两副多星”模式来计划。一主为西客站站前城市副中心，两副为滨江片区中心、望城片区中心，多星则依据各功效组团或居住邻里布局对应等级配套服务中心。
交通：外环高速、地铁计划线、物流等综合性交通枢纽。
城市发展方向、人口密集、物流集散全部将助力九龙湖组团发展。
利好分析：
1、南昌奥体中心在七城会期间投入使用，大大地提升了社会对九龙湖区域认知度
2、省政府将迁至九龙湖消息在坊间广为流传，为未来区域炒作造势。
3、九龙湖设施配套高速完善，房地产市场缓慢停滞不前，区域急需实力开发商撬动市场杠杆，快速导入居住人群，营造良好居住气氛。
九龙湖片区多年市场情况：
1、多年区域房地产发展概况：
A、市场发展现实状况：
九龙湖片区尚处于发展初步阶段，以“南昌城市圈城市副中心”为目标发展轨迹值得期待。现在在售房地产项目很有限，以风雅蓝山和华南城为主，风雅蓝山是九龙湖第一个商业住宅项目，一经推出便受到市场欢迎。
B、案例分析：
项目名称
华南城
风雅蓝山
项目位置
红角洲和九龙湖交汇处
南昌望城新区物华路55号
土地面积
200万平方米（含商业）

总建筑面积
428万平方米（含商业）

建筑类别
小高层、高层
多层、小高层、高层
容积率


　户型
88-115平米
116-126平米
销售价格
4800元/平米
4000元/平米
用户分析
投资客和刚需用户，投资客百分比占到60%
刚需为主、投资为辅
2、九龙湖片区未来市场研判：
政策机遇：依靠华南城物流城及在建西客站，政府将关键将九龙湖片区打造为物流为主居住新城，加紧了九龙湖片区房地产发展。
城运概念：城运会举行，加速了区域基础设施建设，改变南昌市民对九龙湖片区认知。
轨道提速：轨道2号线、轨道4号线计划和西客站告诉建设，九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输综合功效区为关键，产业两翼发展，外围适度轴向拓展空间格局。
巨大需求：巨大物流市场所带动就业、生活人口将成为九龙湖片区关键人口导入路径之一，未来计划70万居住人口，居住需求迫切中寻求释放。
地块SWOT分析：
优势（S）：
红谷滩中心区房