天津贻成航运号楼项目操作建议.pptx

天津贻成航运号楼项目操作建议
第一部分 区域整体分析
第二部分 项目整体定位
第三部分 营销策略建议
第四部分 营销条件需求
第五部分 项目操作风险预估
提报大纲
第一部分 区域整体分析
，GDP增长23%
，%
，%

一、滨海新区城市解读

从开发区主要经济指标分析得出，%，%的增幅。
表现为开发区白领商务人员数量比重扩大。

进入12月份，滨海地产市场成交量不降反升，价格也再次反弹。
中国的房地产市场依然是“政策市”。
一、滨海新区城市解读
市场需要符合市场需求的新的物业经营模式
经济增长、城市建设、人口增加带来更多地产投资机会
“三区合一”，住宅价格攀升，提高了投资成本和进入门槛，屏蔽部分客群
塘、汉、大三区合一，将解决过去城市发展中存在的资源争夺和重复建设的弊端，由“无序蔓延”逐步向“精明增长”转变，各板块隔阂消融，均衡发展。

综述
板块局限性打破，将呈现多元化趋势
一、滨海新区城市解读
◆地处保税区入口处
◆以贸易、航运、物流、船务等相关行业为主题
◆不具备高端居住属性和大量商务、商业需求
◆公路网较发达
◆承载大量大型车辆，交通拥堵、嘈杂
◆公共交通缺乏
物理区位
◆不处于滨海核心生活区
◆行业特征浓
◆在客户观念上较为偏远
交通区位
◆不能为住宅客户提供可达性强的公交体系
◆不能为高端商务客户提供便捷的快速路网
配套设施
◆缺乏生活配套设施
◆大型基础配套短期内无法完善
◆临近设施全部为行业服务型机构
◆生活类配套完全依靠中心生活区的辐射
二、板块现状
板块特征明显，航运贸易功能突出
公共交通可达性差
缺乏居住、商务商业等历史人文积淀和必备的基础设施
周边有大宗待开发地块，不乏知名开发商，启动后可提升板块形象和价值
已投入使用的的办公楼宇行业种类与行政功能单一
综述
二、板块现状
二期地块规划定位：
一航局的住宅及公建产品
万科的大量住宅类产品
港务局的住宅及少量商业
部分与一期同类的写字楼产品
二期地块
近期：住宅的大量供应会加速板块配套完善，但需要时间；
远期：在城市发展中，轨道交通沿线是重点开发区域。
强势品牌开发商进驻 板块规划完善 市政配套健全 共同炒作板块 优质产品涌现 板块价值提升
综述
三、区域板块发展前景描述
◆40年产权，五成首付，商水商电
◆缺乏生活配套
◆板块功能单一，对其他行业吸引力小
◆目标行业市场占有量小
写字楼
住宅
多元化商务业态组合
四、项目差异化定位思路
◆不占据黄金地段，交通及配套设施不齐备，单类客户支撑不足
◆单一产品形式消化阻力太大
市场：需要满足市场多方位需求的物业经营模式。
投资者：提升物业价值，争取超额利润回报，板块复合型地产模式。
产品突围
差异化定位