房地产调研目标【精】.doc

目标: 客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系,认识项目发展的宏观经济背景和区位条件,客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。原则: 客观系统的态度进行调查和分析。研究方法: 以事实和数据进行分析说明和提炼,以科学的方法预测。研究内容: 1 .域社会经济发展现状和前景概述 2 .总体规划对项目发展的影响(分析项目与城市发展的关系) 3 .位条件及其对项目发展的影响(分析项目与现状城市各功能区的关系) 4 .大型设施现状和建设对项目发展的影响(分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系) 5. 现状及周围环境分析评价(分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响) 调查方法: 一、资料收集:要求对方提供或需收集的资料 1. 年鉴 2. 统计年鉴 3. 建设年鉴 4. 房地产年鉴 5. 市志 6. 《区域十五计划及社会经济发展战略》 7. 新近报批国务院的总体规划 8. 项目所在区分区规划 9. 项目周边城市建设项目的文件和规划二、与权威人士访谈 1 .政府部门 2 .规划局、规划设计院规划设计师 3 .建委、国土局部门干部 4 .管局、房地产交易信息管理中心干部 5 .要报社城市建设、房地产专栏记者 6 .房地产行业协会或学术机构专业人士 7 .司主要楼盘的开发领导 8 .他值得推荐的专业人士、机构资料分析提纲及需解决问题一、城市社会经济发展概况 1 .经济状况用地及人口规模经济发展水平、增长速度产业结构及各产业发展水平经济发展政策、计划和规划从历史发展过程, 从区内区际比较反映出区域经济特征, 以了解项目开发的宏观经济环境背景。 2 .城市建设基础设施建设情况建筑业与房地产业通过横竖向比较分析,了解城市房地产业发展水平和趋势。 3 .金融业发展状况居民存款总额及人均指标银行用于房地产开发贷款居民购房贷款情况目的:了解金融业发展水平和对项目开发的影响。 4 .居民生活水平社会商品零售额人均年可支配收入居民消费恩格尔系数人均居民居住水平了解居民生活水平,以支持项目定位和把握项目发展空间。二、城市规划建设对项目发展的影响 1 .城市总体规划 2 .项目所在地分区规划 3 .重大市政建设项目目的:分析项目地块的区位价值和发展潜力。 4 .土地市场发展状况土地供应及使用情况用于房地产开发的土地供应与使用状况土地供应方式及制度未来几年内土地供应量预测现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述目的:评估土地市场的供求及管理情况,以把握房地产项目开发环境。房地产市场分析一、房地产市场发展历程、现状和趋势 1. 历史及现状各类物业供求总量和分布 2. 供应产品特征 3. 成交特征 4. 市场发展特征目的:把握当地房地产市场发展水平、阶段以及趋势,了解市场主要特征。二、相关市场及典型案例详细分析 1. 确定相关项目和相关区域 2. 目前供应量及后续供应情况 3. 价格及趋势 4. 产品特征:价格、户型、规划设计、装修风格、配套设施、环境等要素 5. 成交特征分析:成交比例、价格、成交产品分析、付款方式等要素 6. 买家分析:自身特征及购买动机 7. 营销卖点、推广概念及策略 8. 成功或失败案例分析:区位、规划、设计市场定位、营销策略、成功或失败经验分析目的: 把握竞争环境, 了解区域市场容量、价格、买家特征, 并透过现状供应和成交情况找到项目机会。了解竞争者产品和开发策略以寻求差异化和更优的市场定位。三、消费者行为和特征分析 1. 消费者特征和需求细分 2. 消费者特征分析:年龄、家庭结构、收入、职业、来源等要素 3. 消费者需求调查研究 4. 消费者社会文化生活形态分析和研究目的: 了解消费者经济承受能力, 在户型、面积、环境、物业管理和配套设施等方面的需求, 细分市场,以求准确的市场定位。对项目前期市场调研的研讨房地产市场调查研究方法目标:客观全面认识区域房地产行业特征及走势、产品特征、竞争特性、需求特性及走势, 进行产品差异化分析,为项目的定位提供市场依据。原则:客观系统的态度进行调查和分析,加感性地认识分析和评价。研究方法: 资料查询, 实地考察, 资料分析相结合, 在事实和数据的基础上进行分析、总结和提炼。调查研究内容: 1 .房地产市场总体供应及吸纳情况 2 .房地产发展市场特征 3 .相关物业供求状况 4 .产品特征 5 .市场活跃区域特点 6 .可比项目个案研究 7 .消费者特征及生活形态分析 8 .现状房地产市场营销和推广方式及特征(一) 房地产市场调查方法目的: 从市场供应的量、质分析产品特征, 了解市场开发水平和竞争态势, 从供应产品中分析需求特征,为项目产品定位、消费者定位提供依据和支撑系统。——找出近期供应产品中代表最高开发水平的要素和