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揭开房价虚高背景下开发商未获得暴利的原因
揭开房价虚高背景下开发商未获得暴利的原因
近几年,房价节节攀升,人们在抱怨房价过高的同时,也纷纷质疑房地产开发商是否有暴利行为。一些学者根据房地产开发项目的价格和成本进行推算,认为房地产开发商的利润率可以高达30%,有的甚至认为在50%以上。这样的数字在目前竞争激烈的形势下,在任何投资领域都是令人难以置信的。
最近,福州市物价局公布的一份调查100多个房产开发项目成本的清单显示:土地成本、建造费用及配套费用只占销售价格的59%,其余41%则是开发商的管理费和利润。从这组数据上看,开发商应该可以获得30%左右的利润。
2004年全国房地产价格较2003年上涨了123>.5%,其中上海的房地产上涨速度已经达到27%。在产品价格高速上涨时期,一个行业获得高于社会平均的利润是可能的。尤其是房地产业的生产周期较长,开发商在房价上涨之前获得的土地价格基本上低于目前的土地价格,房屋价格上涨,自然会获得高额回报。
那么房地产开发行业是否真的存在如此之高的利润呢?
评价一个行业的盈利能力,最重要的指标是净资产收益率,它反映了一段时间内股东权益的获利情况,是衡量一个行业或者企业盈利能力的最重要的指标。
一、统计数据显示的利润水平
根据国家统计局公布的数据,截至2003年底,全国的房地产开发企业有37000多家。按照官方的统计,笔者测算的净资产收益率与人们的预期完全不同:1997年到2003年,房地产开发企业的净资产收益率很低,其中1997到1999连续出现了全行业亏损。2003年是利润最高的年份,%,远低于贷款利率。
二、上市房地产公司的净资产收益率
根据证监会的行业分类方法,截至2004年,在沪深两地上市的房地产类开发公司共有55家。虽然不能完全代表所有的企业,但目前看,上市房地产开发公司从规模、经营管理水平、融资渠道等整体的竞争力上看要明显地好于非上市公司。然而在测算它们的净资产收益率后,结果出人意料。
1、2004年上市房地产公司的净资产收益率
%,%。
%,远远高于平均水平。相比之下,房地产公司却并没有明显的高利润。
%,此类公司的风险较小,收益率比较稳定,从总体上看,房产公司的收益也比不上这类公司,因为其风险比较大。
2、历年上市房地产公司的净资产收益率
从1994年起,94年和95年上市房地产公司的净资产收益率明显高于上市公司的平均水平,96年和97年大致持平,而在98年之后,上市房地产公司的净资产收益率明显低于全部上市公司的平均水平。
从1994年到2004年,%,%。二者基本接近,上市房地产公司略低。
从净资产收益率的变动趋势来看,上市房地产公司的净资产收益率波动幅度远高于全部上市公司的波动幅度。1994年上市房地产公司的净资产收益率高达18%,而1998年和2001年却还不到4%,这说明上市房地产公司的风险较高。
因此,上市房地产公司的风险高于平均水平,但