房地产行业财务风险分析.doc

房地产行业财务风险分析.doc房地产行业财务风险分析
摘要：中国房地产行业作为中国国民经济的支柱行业，在我国经济的发展中 有很重要的作用。尤其是在2008年经济危机后，尽管房地产行业浮浮沉沉但作 用愈加明显。近些年來，房地产行业持续升温，虽然房地产投资巨大但是冋报也 十分丰厚，因此吸引了众多的资金进入房地产行业，促进了该行业的快速发展, 使房地产渐渐成为了我国国民经济的又一支柱性产业，同时带动了国民经济的发 展。2008年金融危机使房地产行业也遭受了巨大的冲击，房市萎靡，大量房地 产企业倒闭。自2013年房地产渐渐回暖，而今年房地产行业形势大好，但是这 之下也掩藏着不小的危机。首先是，一、二线大城市住房供不应求，价格快速上 涨。而三四线城市则大量库存房堆积，去库存压力越來越大。其次是扩张期來临 房地产企业负债加大，房地产市场存货积压。由此笼统的总结一下财务风险的成 因与解决办法。
关键词：房地产财务风险
一、财务风险概念和特点
1、 财务风险概念
财务风险的概念有广义和狭义之区分。狭义的财务风险是企业的负债导致财 务风险，房地产企业是占用资金的“大户”，因此除了所有者投资外还需要大量 的來自银行的或其他的贷款。贷款过多导致企业负债压力大，这就是负债筹资带 来的财务风险。
而广义上的财务风险涉及到的方面很多，像是企业的决策失误和内部管理的 缺失等都会引发财务风险，这些财务风险涉及到一个公司的方方面面，都会影响 到公司的利益和长远的发展，一旦爆发会给企业带來巨大的损失。
2、 房地产行业的风险
现金流巨大。由于房地产是一个规模非常大的行业，因此需要庞大的资金链, 而且可能短时间内急需大量资金。房地产的特性又导致他难以很快回笼资金。所 以房地产企业的现金需求量大。
资金周转时间长。房地产行业的特点在于他的生产周期是很长的，从一处房 的选址到最终的完成交付需要两年其至更长的时间，在这期间内不但资金无法冋
收，还需要新的资金投入去完成工程。在工程完工后，商品房卖出，资金才可以 回笼，这真至会超过五年时间。因此房地产行业的资金周转时间是很长的。
受宏观政策的影响。由于我国的宏观调控的存在，本身对经济影响就很大， 房地产行业尤其如此。而且我国的土地是直接受到国家的控制的。对于房地产來 说，土地的价格在相当程度上决定了房地产的价格，如果土地价格高，那么房地 产的成本就会增加，会使房价上升。而土地价格降低，相应的成本就低了，还会 使更多的资金进入到房地产行业。同吋，成本的降低还会变相的增加企业资金流 量，也会促进房地产行业的发展。
二、风险成因
1、 内部原因
房地产行业特性。与传统的行业相比，房地产行业销售期长，资金回流速度 慢，属于房地产行业固有特征。即使现在使用首付等冋流手段加速资金冋流，房 屋的全部价款回收还是需要二十年其至是更长的时间。从项目确定动工开始到最 后收冋价款这么长的时间里需要不断的资金投入，而且无法回收资金。这说明房 地产行业是一个非常典型的资本密集型产业，需要巨大的资金支持才能进行下去。 这样的话非常容易引发财务风险，尤其是资金链方面的问题，一不小心就会造成 财务危机。还有房款的坏账风险、房屋设计不当的销售风险、乃至宏观政策风险， 都存在于整个房企的运营过程中。
资本结构不合理。房地产企业是典型的资本密集型产业，在房屋建设的期间 需要不断