周口市房地产市场调研报告.doc

周口市房地产市场调研报告
前  言ﻫ2０09年的周口房地产市场,正酝酿着一轮洗牌运动。，周口市政府最终决定，城市向东发展。周口市也从最初的北拓西进、周商一体化、到周淮项大三角、再到东移南拓的蜕变.
城市发展的定格，直接冲击着房地产业的发展,刺激着房地产企业灵敏的嗅觉。2０0８年下半年,多个楼盘在川东版块动工开建,掀起了周口市房地产的第一轮开发热潮。ﻫ该项目作为当地唯一的超千亩住宅大盘，经过近两年的沉默，正面临着重启的抉择!
周口房地产还处于起步阶段，缺乏规范化的市场环境、缺乏负责任的优秀开发商，当然，也更缺乏可信的品牌化楼盘。
这正是该项目目前唯一的市场机会！ﻫ事实上,房地产的真正暴利来自品牌。大项目开发就是前期卖房子,后期卖品牌。同等的地块或产品，不同的开发商运作，其价值不一样,就是品牌的魅力;深蓝介入本项目的最重要工作，就是要体现、,通过对周口房地产市场开发经营环境的精确调研分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况,对项目的开发经营策划提出初步营销方案，以期达到开发经营的利益最大化,并进一步提升开发商的品牌.
深蓝对于周口市场的营销推介，绝非仅仅销售产品本身，而是要通过推崇一种生活，一种态度,一种格局，一种气势，以及居住于此的那种无以复加的优越感、无可复制的尊崇享受,为周口树立一个现代人居品质社区的样板，成为周口房地产业的标杆和榜样。
 第一部分:周口房地产市场环境认知ﻫ一、 区域市场发展ﻫ1、随着城市框架的拉大，周口发展的格局分为四个区域,呈现不同的特征：
沙北区域:经济发展严重滞后，活力不足,主要集中有川汇区区直机关单位与老家属居住区。ﻫ西部区域：城市发展过程中，逐步向外渗透的城市区域，最初城市向西发展时有一定开发,现已呈现倒退状态。ﻫ中心区域：周口市市直机关单位和传统商业集中区域，土地供应量小,拆迁难度大，主要以商业项目为主。
川东新区：周口未来城市中心,便利的交通、先进的城市规划，是城市发展的主要方向.
2、城市向东、向南发展最为看好,已成为周口人改善居住条件的热点区域。
目前，周口的住宅商品房开发主要集中在西部版块和川东版块。由于本项目位于西部版块,借势城市发展的先天优势已经丧失，只有通过精心营造优质产品打动消费者，，川东版块暂不作分析.
 二、 房地产业的发展
1、总体看,受经济发展水平和城市化进程的双向影响，周口房地产业已处于产品时代向品牌时代过渡的初期，其明显特征是：ﻫ消费者更看重产品内在的地段、品质、环境等功能化因素，购房选择偏向理性,投资意识不足,第一居所的选择成分较大.
除市场中的几个大盘，大多数楼盘的规划设计、产品品质落后，大多楼盘虽然常常冠以
“国际”、“智能化”、“健康环保”等动人词汇,但往往名不符实，,项目的营销推广手法单一，包装落后,空洞的概念落后,缺乏实效的创新支持.
周口房地产市场一方面满意消费者居住需求的渠道较多，另一方面,真正让消费者放心的房子却很少,对于大宗商品房，特别是期房，消费者对建设进程和建筑品质有着很大的顾虑，对于那些不着边际、骄揉做作的吹嘘广告不屑一顾,对于那些空洞模糊的楼盘概