商业项目招商策划.doc

商业项目招商策划
　
第一项：明确招商工作的诉求点及风险规避如下：
一、招商的过程就是落实业态方案，招商成功的标志有两点:
业态组合具有竞争优势.
商户付出的租金比较合理,招商直接决定了项目未来的收益，特别是整体出租商业物业的时候，显得更为关键。
二、招商工作中的操作要点：
市场调查：首先是所处环境的交通人流、居民收入、消费习惯、消费层次;其次周边商铺经营业态、经营状况、租金水平、经营规模
项目分析：物业形式分析（街铺、群楼、综合市场、商业街、社区商业）；本项目分析(开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）,以上事关招商政策的制定。
商业定位
业态组合
招商：媒体宣传、人员推广、。
物业管理
三、定位是专业的工作:（超市，食品店,精品服饰店，服务性商店，特殊商店,百货店，餐厅，酒吧，家具用品汽车用品,其它租户）
商场开业后所要服务的人群
本项目与他同行的经营特色有什么区别
我们的硬件/自身的建筑特点
有无消费文化
未来的消费趋势
四、招商误区：
盲目定位，不切实际：人为拔高和定位过低都会影响到开发商的利益，以居民收入及消费群体来决定如何定位是理智的做法。
招商期望值过高:合理制定租金水平。
过分强调市场环境的影响：竞争激烈往往意味着机遇更多,不能一味怪怨市场难做。
缺乏持续经营的商业管理经验
不能客观分析项目的优势劣势
五、招商流程:
寻找目标客户
广告推广宣传
接待客户，填意向表
双方洽谈租金、租期等
交纳定金和其它费用
签订合同、协议
商铺的实际移交
客户开业
第二项:就公司项目分析（横向说明）
数据
三期精品城：分区→A区（６99间)、Ｂ区(128２间）、C区（54间）、D区(５79间）、E区（57间)、F区(32间)六大区域。
目前完工为：A区（６99间）、Ｂ区（128２间）、D区（5７9间)，共计2５６0间.
国际风情街：分区→19个区,共计７06间。
潮流街：分区→1条步行街，南、北两区，南区A段56间，B段5８间，C段41间;北区A段1１0间，B段46间，共计：３11间。
目前完工为：南区１5５间。
结构
　三期精品城:三层结构，砖混。面积有7㎡、1１㎡、13㎡，面积较小,临街除外。
国际风情街：四层结构,框架。一二层为整体,三四层为整体，中间有钢楼梯，楼层中间夹层全部为钢结构。面积不等，户型适中.
　 　 潮流街：二层结构,,６0㎡左右。
定位
　　 　三期精品城：与二期毗邻，一二期都是建材家电、特产等专业市场，批零兼营,同样三期针对人群也是大众消费,尤其是周边村镇农民工人,西有禹都、豪德节流,故所纳商品应为小商品为主，可以兼顾服装等品类；自身建筑特点所限，面积整体都为小户型,１0多平米为主,且为砖混结构，上下三层，不能随意打通，存在承重问题。特色定位中低端批发为主，但是要与市区禹都市场有别，凸显经营地方化。市区中心汽车站正在建一义务小商品批发城，.
　　 　 D区:房间面积较大,临街商铺,地处30米规划路，交通便利,可以作为物流公司与农资街,为本市场乃至整个空港带来商业配