贵阳市2010年上半年房地产调研报告.doc

贵阳市2010年上半年房地产调研报告
第一部分房地产政策面
一、 2010年上半年地方性政策法规
1. 地方政策一览
2.   地方政策简评
上半年国家出台了严厉的政策对房地产市场进行调整,而贵阳市地方出台的政策主要以严格执行国家政策为主,没有对楼市进行进一步抑制。
由于国家政策主要针对一线城市,因此一线城市细则相对贵阳市地方更为具体。而作为三线城市的贵阳,房地产市场还处于发展起步阶段,因此在严格执行国家政策的基础上,地方出台的细则更多以规范为主,而并非会主动出台更为严厉的地方细则。因此,相对于一线城市的严厉政策形势,地方政策则仅限于国家政策的严格执行和进一步规范。
  贵阳目前商业贷款、公积金贷款执行情况
二、政策环境分析
2010年上半年地方并未出台过于严厉的房地产调控政策,但从国家方面,为了抑制过快上涨的房价,国家政策调控主要集中在市场整顿和信贷管理两方面。
4月17日,随着“新国四条”的出台,政府最严厉楼市调控措施如期而至。90平米以上首套房贷首付不低于30%,二套房贷首付不低于50%,,部分价格地区可停止发放第三套房贷等一系列措施,给刚刚从3月开始楼市复式的楼市注入了一股寒流。但细观整个政策的内容,对自主型需求的购房者,影响相对较小,首套房贷首付提高10%,对贵阳市场来说,提高额度多数维持在5万元内,这基本属于可接受范围,不存在颠覆性影响。但对投资、投机性需求客户则影响较大,这部分购房者至少在两套房以上,新政后提升的额度相对较大,甚至部分三套房已可以不发放贷款,影响是显而易见的。
第二部分贵阳宏观经济发展状况
一、国民经济发展状况  
1. 国民经济增长情况
今年一季度,,%。

,%,1-%。从构成居民消费价格总指数八个大类的变动情况看,5月份与去年同期相比呈“五升三降”。
2.  产业结构分析

从上图表以可知, 2010年1-3月份三产业结构显示,,%;,%;,%;
3. 社会消费品总额情况

2010年1-,%。上半年5个月中,基本只在3月份稍微出现一个小低潮,到5月基本恢复到1月的水平。城镇社会消费品零售总额占到绝对比例。
二、地方宏观环境分析  
贵阳市是全省的工业基地和经贸中心,也是中国西部地区重要的综合性工业城市;2010年贵阳市的国民经济彻底摆脱了08年金融危机的影响实现了较快增长。随着社会经济发展,人民生活水平和质量不断提高,全市消费模式已基本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强,为城市经济增加了消费活力。

第三部分土地市场
一、上半年土地供求情况
1. 土地市场成交趋势

2010年上半年全市出让土地32宗,,,仅半年的成交面积和金额就超过了以往任何一年全年。土地成交大增,供应方面是政府加大了供应力度,需求方面,本地房开需要发展壮大,外地著名大房开先后进入贵阳市场,土地市场整体上还处于供不应求态势。

2. 土地市场供求构成

为了对应解决城市各城区城市功能及区域城市功能配套等方面的问题,近年贵阳土地供应主要以商住和综合性质为主,纯住宅用地和低密度住宅用地供应日渐减少,高端住宅物业将成为稀缺产品。

10年上半年贵阳土地供应主要围绕两城区、金阳新区、乌当、小河等地,两城区、金阳新区、乌当区是本年上半年土地市场热点区域,三区域合计成交近490万平米,占到整体市场98%,这预示着这三个区域会是未来一段时间内房产的主要发展区域。

10年上半年贵阳市整体平均地价达1136元/平米(09年700元/平米),其中白云区、金阳新区和两城区价格上涨,白云区成交的两宗地都位于近年规划和发展的热点板块南湖新区,地价相对较高;金阳新区主要是区域整体环境的改善和成熟使得该区土地价值提升到一个新的水平;两城区今年上半年成交宗地有相当部分是净地或者后期土地开发成本较小的宗地,地价相应升高。
二、供求情况分析
1.  2010年上半年大宗土地成交分析
  
10年上半年的拿地热潮中, 09年本土豪强独霸天下格局被彻底打破,佛山美的、深圳万科、北京首开大展身手,北京首开更是在6月30日凭借其在龙洞堡片区以近16亿拿下74万平米,成为贵阳市新地王。
金阳2009-10