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洛阳凯瑞别墅项目策划提案
洛阳凯瑞别墅项目策划提案
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凯瑞别墅项目策划提案
我们必须要统一的思路
第一部分:凯瑞必需思考的三个命题
命题一:洛阳能否承载约800亩的超级别墅大盘?
近几年,龙门见证了三件事:申遗成功、国宝回归、凯瑞签约,这是我们的骄傲,也是洛阳城的骄傲。但是,在欢歌笑语之后,掩卷而思,我们确有喜忧参半:喜是洛阳赢了,凯瑞赢了;忧是洛阳能不能承载这样一个超级别墅大盘?如果本项目定位是一个普通混合项目,可以!如果定位是一个常规的高档项目,也可以!但是这是一个非常规的超级项目。
33>.5亿真金白银不能不让我们如履薄冰,喜悦之后不能不冷静下来。
对比资料一:郑州市场从2001年出现真正的别墅,到现在,纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念果岭山水别墅为主,九郡弘76套,东方今典250余套,思念一期纯别墅73套,这就是郑州市场5年全部纯别墅的真实情况;如果加上连排、叠加等townhouse产品,则还有鹿港小镇200亩(部分townhouse),水映唐庄100亩,家和万世250亩,鑫苑名家阳光豪宅爱丽舍少部分,另外还有部分低端别墅,如迎宾花园等。
对比资料二:郑州市GDP在2003年首次超千亿,达到1102亿元,进入全国千亿俱乐部,郑州在进入千亿俱乐部后,市区人口总量在250万左右的时候,面向全省,纯别墅也仅仅用5年的时间消化不到四五百套。洛阳,(政府工作报告),市区人口尚且140万人。洛阳市政府预测今年突破1000亿,但是实际会有部分政府水分。如果按照统计学规律计算,如果沿循常规推广手法进行操作, 800亩的超级别墅项目,对于洛阳显然有些吃力。
怎么办?
我们如何破题?
破题思路:我们既看到市场的空白和市场的机会,但我们也要看到项目的压力,所以我们必须跳出洛阳做项目,把项目放在一个更高的平台上,这个平台现在有没有?没有!怎么办?我们必须亲自打造!
命题二:本项目别墅价格能否让洛阳接受?
按照洛阳房地产统计资料分析,我们可以看到以下情况:
商品房均价1866元,多层均价1399元,高层均价2073元,办公2303元,商铺4963元
附录(洛阳房地产2005年上半年统计)


套数
面积(万M2)
金额(亿元)
单价
商品房
本期
10250


1866

上期
7066


1875

去年同期
6723


1946

比去年同期
52%
61%
54%
-4%
多层
本期
6194


1399

上期
4120


1348

去年同期
326>27


1269

比去年同期
92%
106%
127%
10%
高层
本期
1393


2073

上期
892


1826

去年同期
889


1864

比去年同期
57%
35%
50%
11%
办公
本期
516


2303

上期
430


2243

去年同期
573


2331

比去年同期
-10%
20%
18%
-1%
商用
本期
1524


4963

上期
1282


4721

去年同期
1676


3825

比去年同期
-9%
-26%
-3%
30%
,土地约780亩,,每平方米约为673元。在全国来讲,这都是一个比较高的地价。我们纵观国内各别墅和郑州别墅项目,上海佘山别墅,,其土地价格也不过是20多万元,九郡弘别墅土地价格在20万元左右,东方今典土地属于政府置换土地,价格较低;思念果岭山水土地价格更是超低价格在几万元。
如果按照国内成本计算方法,土地款加上配套费、前期费用、建安工程费、市政设施费、公共配套、营销费用、管理费用,别墅成本价格每平方米约在2500-3000元,按照25%的销售利润率