绿城西子 玫瑰溪谷市场推广及品牌整合建议.doc

绿城西子玫瑰溪谷市场推广及品牌整合建议
绿城西子| 玫瑰溪谷
市场推广及品牌整合建议
2007年5月,上海和声广告有限公司
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
每一次和声接触绿城项目,总会有新的发现。
这种发现给予创作人员的感受是美好的。
希望我们的发现可以丰富绿城的品牌内涵和产品体系。
相信今天也可以有令大家满意的答案。
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
□报告概要
洞察
总体市场背景
所有可能的竞争关系
客户群落界定
概念
品牌塑造
项目名称
核心概念
概心创意
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
第一部分洞察
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
第一部分洞察
总体市场背景
所有可能的竞争关系
客户群落界定
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
杭州还有多少别墅?
总开发面积
总建筑面积
总套数
主要分布区域
预计可开发时间
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
杭州还有多少别墅?
待定
500亩
上林湖
8万m2
180亩
清竹蓝庭
7万
110亩
五月香山
20万m2
700亩
鸣翠蓝湾
12万m2
650亩
七里香溪
25万m2
1500亩
富春山居
13万m2
405亩
颐景山庄
银
湖
大华地块
恒晟地块2
恒晟地块1
湖光山色
24万m2
1461亩
玫瑰溪谷
9万
135亩(81户)
青山湖81号
约20万㎡
1184亩
青云山居
90万m2
3600多亩
中都·青山湖畔
271>.12万m2
1500多亩
青城·山语间
22万m2
1150亩
锦绣钱塘
青
山
湖
总建筑面积
占地
楼盘名称
区域
90万m2
1700亩
星星港湾
待定
1000多亩
香格里拉
待定
45亩
奥兰多小镇
34万m2
680余亩
南岸花城
10万m2
428亩
苏黎士小镇
其
他
29万m2
300亩
盛世嘉园
待定
2700亩
桃花源
20万m2
800亩
瑞城
11万m2
380亩
金都雅苑
待定
2000亩
西溪山庄
39万m2
440亩
岸上蓝山
9万m2
50亩
怡景花城
90万m2
1300亩
竹海水韵
15万m2
800亩
白云深处
闲
林
12万m2
420亩
江南水乡
方案完善中
2000亩
在河之洲
50万m2
1000亩
西溪风情
五
常
23万m2
335亩
绿野春天
20万m2
404亩
浪漫和山
15万m2
298亩
水木清华
约7万m2
200亩
九月森林
小
和
山
总建筑面积
占地
楼盘名称
区域
合计:总占地31355亩,总建面约800万㎡
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
杭州还有多少别墅?
目前杭州正在开发的以及规划中的别墅用地超过3万亩(含青山湖板块1万余亩别墅用地)。
从开发商已经规划的面积看,别墅面积将超过800万平方米(),如果根据目前每年50万平方米的开发量水平,杭州别墅用地还可以开发十多年。
别墅用地主要集中于闲林、青山湖、银湖一带。闲林、青山湖将成为未来别墅供应市场的主导板块。
本案所在的青山湖区域,别墅年消化量在6万方左右。
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
杭州别墅板块及市场推量(2007)
良渚
闲林
之江
银湖
湘湖
小和山
青山湖
55
17不含桃花源
141
6
78
112
475
合计:884(此数据不含桃花源)
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
不统计桃花源推量,上表的总量是884套。
至2007年底,杭州别墅市场(独栋)推量约900多栋。
本案所在的青山湖板块推量占到总数的一半,将有475套。
杭州别墅板块及市场推量(2007)
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
青山湖别墅,今年能销多少?
206套
2006年
112套
2004年初
-2005年年底
别墅去化量
时间
2004-2006临安别墅去化量
临安其他区域未见独立别墅开发,本表所列实际销售数主要集中在青山湖区域,重点是锦绣钱塘、青山湖畔、山语间三个项目。
玫瑰溪谷市场推广与品牌整合建议
自2004启动青山湖别墅开发以来,销售保持着逐年上升的趋势。
随着本案启动,绿城品牌的进入,交通条件的改善,在没有重大利空的前提下,2007年,青山湖别墅销售量将有新的增加。
可能影响销量的因素还有:随着本案开盘,别墅总价将有成倍提升,可能带动其他项目提价,从而影响到实际销售量。
青山湖别墅,今年能销多少?
玫瑰