美格行商业地产东海岸商业街策划定位报告.doc

美格行商业地产东海岸商业街策划定位报告
东海岸商业街
策划定位报告
美格行商业地产
二00四年十月七日
目录
第一部分市场分析
第二部分项目分析
第三部分策划定位
第四部分招商执行
万科东海岸商业街
第一部分市场分析
万科东海岸商业街
一、东部及大梅沙概况
二、大梅沙商业调查
三、盐田食街调查
四、问卷调查分析摘要
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第一部分市场分析
万科东海岸商业街
大梅沙概况
深圳东部,绵延的海岸线长达37公里。这里被政府规划为以滨海旅游度假为主的“东部旅游组团”。组团包括盐田区的大梅沙、小梅沙,以及龙岗区的葵涌、大鹏和南澳三镇,其中大鹏半岛被大鹏湾和大亚湾合围。
大梅沙海滨公园,是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景点。她位于神奇秀丽的南海之滨,风光旖旎的大鹏湾畔,公园的总面积36万平方米,其中沙滩全长6>18000米,沙滩总面积18万平方米。
第一部分市场分析
万科东海岸商业街
大梅沙概况
第一部分市场分析
万科东海岸商业街
大梅沙商业调查
大海沙片区现有三个自然村:成坑村、长坪村和大梅沙村。
成坑村位于大梅沙片区北部,村内主要的商业设施有:
荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋餐厅,面积共约有300平方米。面向的客户为游人和小部分本地居民。
泌茗泉酒家位于成坑村的南部,面积约3000平方米,共两层。面向的客户主要为游客。
小型士多店、美容院和五金店,面向的客户以本地居民为主。
第一部分市场分析
万科东海岸商业街
长坪村位于大梅沙片区中西部,直接连着金沙街,周围商业主要有:
金沙岛酒楼,集饮食、小型休闲、包房于一体。主要客户为游人。
心海假日楼下一楼有一间“心海超市”,面积约500平方米,以日杂百货为主,主要客户为本地居民。
大梅沙商业调查
第一部分市场分析
万科东海岸商业街
大梅沙村位于大梅沙片区的中部,村内主要的商业设施有:
餐饮、娱乐类:老字号新端华乳鸽王、老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内娱乐、休闲商业,主要的客户群为游客。
商店及小型士多店,主要客户为本地居民。
大梅沙商业调查
大梅沙海滩上有两个烧烤场,一间月光西餐酒吧(约300平方米),面向客户为游客。
第一部分市场分析
万科东海岸商业街
金沙街商业状况
金沙街的物业主要以宾馆为主,另有部分的商业和百货设施。
滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街,主要的服务设施有:中、西餐厅、美容店、银行、康乐设施等。主要服务对象为宾馆住户。
大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用品为主,另设有菜市场、照相馆等服务设施。主要客户群为本地居民,另含少量的游客。
梅沙文化活动中心主要为社区活动中心,有表演舞台等设施。
大梅沙商业调查
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第一部分市场分析
万科东海岸商业街
大梅沙商业调查
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约14200
合计
游客及村民
一般
海鲜
中高档
长坪村心海假日
一、二层
约1500
金沙岛酒楼
游客及村民
一般
日式快餐
中档
雅兰酒店一楼
一层
约300
古川拉面
游客及村民
较好
西式快餐
中档
海景酒店一楼
一层
约400
肯德基
游客及村民
较好
西式快餐
中档
雅兰酒店一楼
一层
约300
麦当劳
游客
一般
海鲜
高档
成坑村斜对海滨公园
二层
约3000
泌茗泉渔港大酒楼
游客
一般
海鲜
高档
长坪村金沙街边
二层
约2000
滨海明珠海鲜酒楼
村民
一般
日杂百货
小型
长坪村旁楼下
一层
约500
心海超市
游客及村民
一般
西餐
中档
大梅沙村边
一层
约200
海韵休闲小筑
游客
一般
海鲜乳鸽
中档
海景酒店第三座一楼
一层
约1500
老字号新端华乳鸽王海景酒店
游客
一般
海鲜乳鸽
中档
大梅沙村正对海滨公园
二层
约2000
老牌新端华餐厅
游客
一般
海鲜乳鸽
中档
大梅沙村正对海滨公园
一栋三层
约2500
老字号新端华乳鸽王
主要消费群体
经营状况
消费品特色
装修档次
所在位置
所在楼层
经营面积(m2)
消费场新名称
第一部分市场分析
万科东海岸商业街
大梅沙片区商业经营现状特点分析
片区商业经营规模较小,多为分散经营,没有成行成市;
现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象;
现有的商业经营档次总体偏低,缺少中高档、高档商业,未能满足中高消费人群;
片区内商业以餐饮为主,而餐饮服务