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单方面解除房屋租赁合同
篇一：出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果 出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果 四川君合律师事务所郑书宏卢宇
一、本案基本事实
XX年5月18日，A保险公司与 B矿业签订了写字间租 赁合同，约定B矿业将位于宁远街 8号的北苑公寓租给 A保 险公司用于办公，并约定租赁期限为三年， 即从XX年7月1 日至XX年6月30日。合同签订后，双方一直按照合同约定 履行义务，并无违约行为。 XX年2月16日B矿业单方面要 求提前解除租赁合同，对此， A 保险公司向本律师团咨询： 因B矿业提前解约 A保险公司应得到的赔偿以及法律依据。
二、本案焦点
本案中， B 矿业提前解除租赁合同属于违约行为，根据 租赁合同的约定，对方应向 A保险公司支付两个月租金作为 违约金（共计元）；同时，B矿业的违约行为给 A保险公司造 成了损失。因此，本案的焦点在于能否同时要求对方支付违 约金和赔偿损失。
三、相关法律分析 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第 二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向 对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失
赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事
人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……； 《最高人
民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释 （二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四 条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违 约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事 人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据前述规 定，
A保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失， 仅可以要求其按照约定承担违约责任，如对方违约给 A保险
公司造成的损失高于约定的违约金的， A 保险公司可以要求 增加到损失额度。
四、可以要求赔偿的损失范围
A 保险公司拟向 B 矿业主张的损失有：装修损失、重新 寻找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。对于 A 保险公司提到的损失， 律师团向 A 保险公司做如下法律分析：
1、装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条： “承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解 除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可 由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原 状。”第十一条第一款： “承租人经出租人同意装饰装修，合 同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定
的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩
余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。 ”因此，A保险
公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除；对已形成附合 的装饰装修物，双方之间并无约定，因此
A保险公司可根据
所提出的装修折旧计算公式要求 B 矿业予以赔偿。
2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失。 《中华人民共 和国合同法》第一百一十三条规定： “当事人一方不履行合 同义务或者履行合同义务不符合约定， 包括合同履
行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时 预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 ”至 于本条所称“合同履行后可以获得的利益” ，本律师团认
为，其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。 本案中， A 保险公司承租房屋用于经营保险业务， A 保险公司获得的 利益应该来自保险业务本身，而与该租赁标的物无关，因此 不属于“可以获得的利益”的范围。同时，即使其被法院认 定为“可以获得的利益”的范围， A 保险公司也无法提供证 据证明该损失的发生以及损失的具体计算方法。另，对方可 能依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条（该条规 定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的 扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损 失要求赔偿……）和 “超过违反合同一方订立合同时预见 到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定进 抗辩。因此， A 保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而 造成的营业损失的主张获得支持的可能性极小。
3、房租价差损失。根据《合同法》第一百一十二条“当 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应 当赔偿损失” 、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行 合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的， 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失
”的规定， 由于 B 矿业提前解约，导致 A 保险公司在写字间租赁合同履 行期间的最后一年不能继续以 18 元/ 平方/月的价格承租房 屋，并须多支付 7元/ 平方/月才能租到同样房屋，对该差价