2021年房地产市场调研培训.doc

一、市场调查基础概念
依据美国行销协会所下定义:
所谓市场调查,是为了处理行销问题,从事有系统搜集、统计、分析相关商品及劳动等,行销上多种问题所做调查。
所谓房地产市场调查,就是以房地产为特定商品对象,对相关市场信息进行系统搜集、整理、进而对房地产市场进行研究和估计,为决议者们了解房地产市场变动趋势,制订企业营业计划,确定经营策略提供参考和提议。
二、调研目标
1、对房地产市场进行研究和估计,把握市场方向(对企业)。
2、了解竞争对手,做到知已知彼,方能百战不殆(对销售代表)。
3、为企业拟订经营策略提供依据(对企业)
三、房地产市场调查基础内容
因为土地和房屋"不动性",房地产市场调查也烙有很深地域特征,我们对房地产市场切入,也习惯于依据地域形态,(来自:.com)先由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)再由线、面(区域市场)到体(宏观环境),然后再从体回复到面,从面回复到点和线,不停循环往复,融会贯通,才可真正把握,这点、线、面、体也组成了房地产市场调查基础内容。下面,我们就房地产市场调查点、线、面、体三个层次分别加以介绍和说明。
(一)点--单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查,它不不过新进职员接触房地产知识第一课,而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接路径。
单个楼盘市场调查包含六大项:
第一项:是了解企业组成,即知道楼盘投资、设计、建设。监理和物业管理等关键事项负担企业是谁?她们资质怎样?相互间是怎样合作。
建设:鲁班奖、资金实力,技术水平
监理:甲级资
从而评定楼盘资信度和品质
目标,因为房地产投资建设是资金大,周期长一项工程没有足够实力企业投资于房地产项目,往往隐藏着较大风险。
第二项:是分析楼盘地理位置。
大方向讲,就是分析(1)楼盘区域历史沿席(2)区域特征(商业中心、工业中心、学院小区等)(3)了解区域交通情况(公交、地铁、高架、省市级公路、区县级公路等)(4)区域公共配套设施(水、电、煤等市政配套;公园、学校医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆,集贸市场,着名餐馆等生活配套)和人文环境等。
小方向讲,就是楼盘地块大小形状,是临街地、角地还是袋地…所处
位置,它东西南北邻居是谁?进出道路怎样?
目标:和其它商品不一样,楼盘地理位置是楼盘不可分离关键原因,它优劣是否,往往决定了楼盘大部分价值。
第三项:是分析产品,这是楼盘市调主体部分,关键在于了解楼盘土地、总建面积、产品类别和计划、建筑设计和外观,总建套数和房型、面积、格局配比、建筑用材、公共设施和施工进度…
目标:分析产品是了解楼盘基础,只有认真分析产品,才能正确把握所以而产生种种改变。
第四项:是剖析价格组合
即产品单价、总价和付款方法。市场中,往往有很多价格方面促销活动,但万变不离其宗,其最终依旧归结于价格组合三方面。剖析价格组合并了解其利用策略是市场调查最吸引人地方。
单价:最低单价
最高单价
平均单价
主力单价:是指所占建筑面积百分比最高单元,所标定销售单价,是我们判定楼盘用户定位关键。
单价基础上是地段远近、产品品质等多种原因综合反应,是衡量比较一个产品关键指标。通常,我们能够经过对起售单价(往往也是最低单价)和最高单价了解而对整个大楼盘单价体系略知一二。然