2021年重庆中高端物业别墅花园洋房市场分析.doc

重庆中高端物业（别墅、花园洋房）市场分析
1. 重庆别墅市场分析
别墅是房地产细分市场中一个高端物业产品，它服务于金字塔尖成功阶层，是大多数高收入人群追求居住享受终极目标，在房地产开发中占有较小份额，却拥有不凡身价。重庆别墅起源较早，经历十余年积累沉淀，正伴伴随重庆房地产行业不停发展而走向成熟，发展至今更是展现出一个供给丰富，各具特色高端物业市场。
经历了楼市经历深度调整，重庆房地产市场快速回暖，而高端物业则再次以精细产品品质、稳定价格走势在市场中走势稳健，本文结合市场中关键在售别墅项目进行回顾分析。
主城各区分墅分布及供给
截至到11月，重庆主城市场有16个在售别墅项目，总供给面积约46万平方米，关键分布在南、北区域。其中，北部区域（渝北区、江北区）最多，共有在售别墅项目9个，占市场总量二分之一以上；南部区域（南岸区、巴南区）有5个在售别墅项目；其它区域别墅项目相对较少，沙坪坝区有2部分墅项目，关键是龙湖·东桥郡和富力城项目。
自北部新区设置以来，政府对北部区域从基础设施到经济环境给了大力支持，北部区域已成为重庆别墅市场档次较高、项目最集中区域；南部区域则依靠得天独厚自然景观资源成为别墅项目开发旺地。
开发规模
重庆别墅开发关键分为两类，一类是纯别墅项目开发，市场中在售纯别墅项目共有6个；另一类是建设于大型综合项目里面别墅组团，在售大型综合项目中有10个楼盘进行了别墅组团开发。
从项目占地规模来看，重庆市场纯别墅项目大多占地500亩以下，关键集中在300～500亩之间；1000亩以上纯别墅项目只有3个，分别分布在北部新区、南岸区和沙坪坝区。
从项目建筑规模来看，建筑面积在10万㎡以下低密度别墅项目占二分之一以上，共有8个；建筑面积在10～30万㎡别墅项目占三分之一左右；建筑面积在30万方以上别墅项目。
别墅形态
重庆别墅市场物业形态较为丰富，除了基础独立别墅、联排别墅、叠拼别墅形态之外，伴随产品不停创新和开发商对产品个性化追求，市场上逐步衍生了部分新概念别墅，如龙湖·悠山郡推出介于独栋和联排之间“独院别墅”，复地别院推出由独栋和联排围合而成“院落别墅”，龙湖·睿城推出由联排和叠加组成“大院别墅”等。这些创新产品或是强调别墅私密和尊贵，或是突出了邻里间或近或远友好气氛，在丰富市场同时也为消费者提供了更多选择。
市场中纯别墅项目，还细分为纯独栋别墅项目、纯联排别墅项目和包含了多种别墅形态复合型别墅项目，现在纯别墅项目仍以复合型别墅项目为主，纯独栋及纯联排别墅项目相对较少。
物业分类
结合重庆别墅市场特征，市场中别墅关键分为豪华型别墅、高等级墅、中等别墅、经济型别墅。豪华型别墅项目关键以独立别墅为主，拥有高附加值配套和景观资源，面积较大、总价较高；高等级墅、中等别墅涵盖了独立、联排、叠拼等多种形态别墅项目，总价受楼盘品质、面积大小及景观资源影响较大；经济型别墅则关键为大型综合项目内别墅组团，以联排、叠加为主，面积较小、总价较低。
分类
形态
主力面积
销售总价
特征
代表楼盘
豪华型
独立别墅
300㎡以上
500万元以上
重视产品细节和品质，拥有高附加值配套和景观资源。
保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅、棕榈泉国际花园等
高级
以独立别墅为主
300㎡以上
500万元以上
拥有项目内显著资源优势
坡岭顿小镇、协信·阿卡迪亚、融科·橡树澜湾等
中等
包含独立、联排、叠加等
200-350㎡
200-500万元
产品个性化突出，用户群体广泛
庆隆·南山高尔夫、龙湖·悠山郡、佰富高尔夫别墅等
经济型
以联排、叠加为主
150-250㎡
80-200万元
兼顾别墅品质和洋房价格
龙湖·东桥郡、蓝光·十里蓝山、同景国际城·法朵、重庆奥林匹克花园等
销售价格
别墅价格受项目品质，景观差异，赠予空间、户型结构等多方面影响较大，尤其是独立别墅和联排别墅、叠加别墅之间更是相差甚远。整体来看，豪华型别墅单价均在15000元/㎡以上，总价通常在800万元以上；高等级墅单价在11000-15000元/㎡之间，总价在500-1000万元之间；中等别墅单价在7000-15000元/㎡之间，总价在200-500万元之间；经济型别墅单价在8000元/㎡以下，总价在80-200万之间；市场中还有一部分总价在80-120万之间面积较小紧凑型别墅。
销售进度
别墅市场上消化速度很好关键是经济型别墅和品牌企业开发别墅项目。
开盘均价在6500-7000/㎡左右“蓝光·十里蓝山”，和即使单价在9000～1000元/㎡“龙湖·东桥郡”别墅，不过在整个回暖市场下，结合产品本身不俗品质，基础上