2021年销售推售思维导图.doc

五爱深港客运项目
营销策略思维导图
制订方向
利益最大化
风险最低化
利益均衡化
应对策略
推售2层，蓄客5、6层
推售5、6层，蓄客2层
推售2、5层，蓄客6层
收支测算
营销策略
推广策略
开
发
预
期
方案一\
推售2层，5-6层大量蓄客。
策略标准：经营稳定为关键，利益最大化为标准
策略分析：
1. 项目直接竞品——五联商厦，现阶段预推售5- 7层产品
利用竞品带动项目5-6层价格攀升，产品溢价化，谋取最大利益。
2. 项目3-4层租售完成，2层为首层，又坐享3-4层面市带来稳定客源，
利用首层关注率高，热度叫卖，抢占市场。
3. 后期利用2-4层成熟运行，带动5-6层产品溢价，既稳定市场，又为项目升值提供有效保障。
价格分析：
项目2层均价60000元/㎡，
竞品项目首层均价A：65000元/㎡ B：60000元/㎡ C：55000元/㎡
所以2层销售价格和市场相吻合，在竞品调整5-7层价格体系时对项目无直接负面影响。同时项目本身首层优势优于竞品，利于销售。
5-6层面积套内面积较大，后期价格提升，敏感度不高。
最终净收益：（刨除返租费用后）
可实现回款：
思维导图：
思索点
利益最大化
利益分析

市场竞争环境分析
后期市场环境分析
推售策略
2层推售，5、6层蓄客
收支测算
方案二\
5-6层推售，积累2层客群。
策略标准：以市场竞争策略为依据，后期营销风险最低化为标准
策略分析：
1. 和竞品同期发售“相同楼层”产品，分流竞品客群。
2. 低价入市，低开高走抢占市场关注，赢得市场份额。
3. 后期利用3-6层成熟运行，带动2层价格不停攀升，进而实现更高溢价。
价格分析：
项目5-6层均价40000元/㎡
竞品已售4层均价：A：53000元/㎡ B：48000元/㎡ C：33000元/㎡销售良好，估计将对5-7层进行价格调改。
本项目5-6层价格优势显著。
但2层套内面积较小，后期价格提升时，会存在用户对价格敏感度较高风险。

最终净收益：（刨除返租费用后）
可实现回款：
思维导图：
思索点
风险最低化
利益分析
2层价格预估
市场竞争环境分析
后期市场环境分析
推售策略
5、6层推售， 2层蓄客
收支测算
方案三\
2、5层同时推售，6层蓄客
策略标准：竞争和利益均衡化标准
策