保利项目社区型商业业态规划的建议报告.ppt

列关于保利项目社区商业业态规划的建议报告
2014-3-8
报告背景
在公司整体发展过程中:
住宅的优秀设计及创新保证了么司
各个项目的热销,并能够成为各个
项目所在区的销量标杆项目。
>经典、大气、高品质的建筑设计
从初期的香槟系刚需产品到花语系刚需产品的
升级、从花园系舒居产品到公馆系的高端产品
公司住宅产品的设计和优化持续进行中
报告背景
但从目前的土地市场情况看来
1
地溢价率越来越高,仅靠住宅的销
锦江区三官堂街与龙舟路交汇处
彭州市源阳镇东星社区6组
10350
售价格已无法达到较高的列润率,商
3武侯区红牌楼街道办手处太平村
业设计能力和运营能力的高低已经是
高新区大源片区GX2013-02-08地块
决定开发商能够拍卖取土地的关键。都由适区红地2
羊区清波村3组
成华区崔家店路52号

成都市场,高楼面地价的士地层出不穷
锦江区花果村六组、大观村四组
10同向区大源细团西片区GX20130209号H
7840
未来,正常招拍挂的土地价格将日益走高
住宅的销售价格已经无法支撑高楼面地价基础下的较高的利润率
住宅基本保本,商业获取利已经是目前开发商拍得士地的做法
报告背景
虽然公司在住宅开发和销售上具备较强实力,但在商业的规划计和招商
运营上存在较多短板,导致公司在土地拍卖市场的疲软。
同时,问题也造成了大量的商业产品积压,严重影响到么司的资金回笼
问题主要体现在
报告背景
1、商业的设计与市场旺销产品及客户的需求有一定的偏差:
1, 2 1101, F10 jb
7,b
≯开间贲、进深深,整体面积偏大
总价过高,十分挑客;
商铺內大量的柱网,严重影响商铺的
实用性
ll
就商业产品的设计,项目组已向领
导提报过设计标准的建议报告
报告背景
2、招商方面和业态规划上存在较多短板,导致各个项目的商业氛围无法
快速形成,影响到商铺的租金和销售价格的提升:
招商方面的工作存在较多问题,尤其是在主力店的引入上存在短板,导致各个项目的商业氛
围无法快速形成,严重影响到商铺的销售和出租
业态规划上,缺乏对整个项目的规划提
出整体方向建议和分区域的业态划分的
建议,仅仅是出售后,靠商家自招商
导致商业氛围不浓厚,严重影响到商铺
的租金和销售价格。
报告背景
为解决目前商业销售的难题、以及未来项目的商业更好的销售运营,以提
升公司的品牌战斗力,我们研究了万科项目、龙湖项目的典型案例的分析,
希望对后期公司项目的业态规划和运营提出参考建议
D偎利地严|和者筑善
PART1万科项目住宅底商情况调查
偎利地严|和者筑善
产品系列
万科集团内部对于商业产品系的规划
类型名称
定位及特征
成都代表项目
位:城市级高端购物中心,目标消费人群指向全
购物中心万科广场客层,以家庭式综合消费为规划原则、以餐饮休闲无
娱乐为亮点,基本多为自持
定位:以生活配套和餐饮为主,包含“万科红生活
中心”和“万科红新街坊”两个子品牌,“万科红
万科红生活中心”是月有较大规模的社区集中商业,"万无
科红新街坊”主要是指社区底商及街铺。一般为出
社区商业
租合作,底商、符铺直接销售
万科城市花园、魅
根据城市不同的情况,产品线名称亦有所差异,具力之城、金色系列
商业金街体的规划方法与万科红系列类似
金域系列项目
高端社区
这个系列是由万科培育、保护并长期爱护的商业品
商业
万科2049脾,有统的规划标准、专业的宣传及后期运营团无
队,致力于高端社区商业标准化,并可以不断复制
写字棱万科大厦定位:区域级地标办公中心,目的在于提升周边区万科钻石广场
域整体办公品质和环境
智中心
偎利地严|和者筑善
案例分析广州万科四季花城
项目简介
项目位于广州和佛山交界的南海黄歧,
地处广佛都市圈核心,距离广州市商业
中心荔湾区上下九7公里,距离广州市
行政核心区10公里,车程在15分钟范
围之内。
占地面积:50万平米
建筑面积:50万平米
以小高层洋房多层洋房(带电梯)为主