房地产项目市场定位分析.doc

房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时,,不少开发商拿地比较困难,绝大部分是在拿到地块 的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。ﻫ　 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。ﻫ一、项目定位要解决的问题
　 进行房地产项目的市场定位,;未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。ﻫ二、项目定位要达到的目的ﻫ 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面:ﻫ１、经济技术指标的可行性ﻫ 　　 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性，、时间操作的可行性ﻫ 　　　由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不 畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制 ,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。ﻫ３、长久发展的可行性ﻫ 　　 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量 过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展，公司品牌 受到影响。
４、公司其他项目更可行因素等ﻫ 　 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发时,对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。
三、项目定位涉及的主要环节
　　 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：
1。现金流测算与把握
　 开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间.
2。土地条件ﻫ　 　 土地自身条件是项目定位的根本基础,，，有一 个项目，，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下 降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了 处理，