被执行人唯一住房.doc

被执行人唯一住房,如何强制执行？
　 　
　　 当法院在执行过程中发现被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行时，很难在实现生效法律文书内容、遵守民诉法执行豁免规定和维护社会稳定和谐三者之间找到平衡点。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。"这为唯一住房的执行提供了法定依据，但并没有明确限定“生活所必需居住房屋＂的具体标准和如何保障“最低生活标准的居住房屋"的操作模式,.
一、被执行人住房超过生活所必需的认定
(一）被执行人住房超过生活所必需的认定标准
笔者认为，不能单纯以登记在被执行人名下的房屋数量为标准,应结合被执行人的居住情况、房屋面积、房屋价格等多种因素予以认定．
。实践中经常存在这样的情况,被执行人名下有一套住房，同时因从事生产经营又从第三人处租赁房屋，并且长期固定在租赁房屋内从事日常生产生活;或者被执行人在城镇购置了商品房，同时又在农村承包集体土地从事畜牧养殖或经济作物种植,为了生产便利和生活需要，在承包土地上修建房屋或临时建筑长期居住。《规定》第七条并未规定被执行人对住房享有所有权，因此笔者认为，只要被执行人享有稳定的居住权，即使该第二处住房并未登记在被执行人名下,也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。
　　2。被执行人共同居住的家庭成员名下有其他房产。尽管被执行人除唯
一住房外无其他财产可供执行，，并将自己名下的房屋出租给第三人用于收益。笔者认为，由于被执行人具有相对稳定的其他住所,符合《规定》第七条规定的条件,因此此种情况下可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。
　 。对于被执行人的房屋面积明显超过生活所必需的认定标准,可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低
住房标准建筑面积,以及建设部发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定的第三条第二款，“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％”的规定。
。考虑到我衡的实际情况，对于认定被执行人住房是否超过生活所必需的另一标准就是价格判断原则，法院可以依照被执行人住房在当地的市场价格作为参考标准．因为在经济发达地区或者大城市，不同地段的房屋价格差异很大，当被执行人的唯一住房因所处的位置、地段、结构或用途等条件使其实际价值较大，评估变现后即使安置被执行人及其所抚养家属后仍有足额房产变价款实现债权,则法院可以认定被执行人的住房已经超过生活所必需的标准．
(二）被执行人住房超过生活所必需的认定程序
对于执行超过生活所必需的唯一住房时，法院必须持十分谨慎的态度。只有公平、公正、透明地进行认定，合理地保障被执行人的异议权、复议权,才会有较强的说服力和实践操作性.
1．以申请执行人提出申请为前提。目前