写字楼项目营销推广方案课件.ppt

关于营销的思考
HOW
What
Who
How
怎么样
是什么
是谁
怎样做
目前写字楼市场怎么样
我们是什么样的产品
我们的目标客户是谁
我们怎么样抓住目标客户
市场分析
项目分析
客户群分析
营销策略
价
值
对
接
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写字楼项目营销推广方案
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市场分析
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写字楼项目营销推广方案
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政策影响
从国家近期出台的政策看，其目的在于抵制住宅地产投资过热，而商业物业在保值方向明显优于住宅地产，受政策影响较小。随着投资者逐渐成熟，做长线投资的客户将更倾向于商业物业投资。
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写字楼项目营销推广方案
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焦作的写字楼主要分布于解放路、人民路、塔南路、新华大街的写字楼最具代表性，从配套、规划设计、物业管理都可以说是目前焦作顶级的写字楼。且紧邻焦作的主干道，商务商业核心区，具有明确的易识别性。最为典型的就是市政府附近的几大写字楼。如：国贸中心、嘉隆中心、龙泽苑。
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写字楼项目营销推广方案
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根据产业的特点，第一产业不需要办公物业。第二产业属于生产领域，通常在其生产性场区规划时即设计了辅助性办公用房，其对外购进和租赁写字楼物业的可能性很小，仅当企业跨区域经营或企业位于城市郊区且城市规模较大，企业对外业务联系不便时，会考虑为其销售部门购买或租赁办公物业，因此，通常情况第二产业对于办公物业的需求量不大。
第三产业属于服务产业，主要包括医疗保健、广电传媒、文化娱乐、商业贸易、金融服务以及教育、咨询、中介等行业。其服务的性质决定需要购买或租赁处于交通便利地段的写字楼物业开展工作，以便为其客户提供更好的产品和优质的服务。
第三产业的发展程度是决定一个城市写字楼物业市场需求的主导因素。
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焦作城市规模和经济发展状况对写字楼需求的影响
随着近年城市经济快速发展，第三产业在焦作经济中的比例越来越大，做为以内蒙古自治区的政治、文化中心，缺乏第一、第二产业基础，第三产业是带动焦作经济发展的主要因素，也是焦作政府要大力发展扶持的。
焦作第三产业处于发展阶段，对许多经过积累进行转型的公司来说，虽然逐渐注重企业形象，但也倾向于实用，这是也公寓类产品热销的一个因素，目前对高档办公物业需求有限。
据2000年全国第5次人口普查手工快速汇总统计，焦作市总人口329万人；其中男性人口168万人，女性人口161万人；总户数81万户。2010年，城镇居民人均可支配收入达15781元，%，总量是“十五” ，“十一五”%。农民人均纯收入7512元，%，总量是“十五”，“十一五”%
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写字楼项目营销推广方案
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焦作市写字楼市场的供应分析
1、国家机关、企事业单位腾退出的办公楼
政府机关单位精简机构，合并部门；使这些政府机关、企事业单位原使用的办公物业产生富余。而这些富余的办公物业建设时间较早，格局、配套设施相对落后，因此租金水平不高，刚好满足处于起步阶段的第三产业内的中小企业。
这些由政府机关、企事业单位腾退出的办公楼成为了焦作办公物业供应的一个重要来源。
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2、临街居住建筑改造成的办公物业
随着城市化进程的推进，城市局部道路交通条件的改善及周边配套设施的建设，使焦作部分地区临街的原本用于居住的住宅楼具备了办公的条件，许多小公司如婚介、礼仪、广告倾向于租赁此类物业。这些住宅与政府机关、企事业单位腾退出的办公楼具有相同的特征和优势，因而成为焦作现阶段办公物业供给的一个必要补充。
3、边缘产品—商务公寓
介于办公与居住之间，具有与写字楼相类似的大堂、装修标准、物业服务，位置优越、面积小、宜住宜办，使用灵活，日常费用成本低，使这一产品较受有一定积累，处于转型阶段的中小公司青睐。
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2006-2012年
华融国际
万基商务
报业国贸中心
远大财富广场
龙泽苑
远大广场（规划）
龙源国际（规划）
嘉隆中心
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主要写字楼项目分布
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项目名称：华融国际大厦
项目地址：焦作市塔南路与站前路交叉口
开发商：　河南华融房地产开发有限公司
物业管理：未定　
销售代理：河南华融房地产开发有限公司
华融国际大厦地上29层，地下一层为车库。其中一到四层是商业，，二十六至二十八层规划为空中景观餐厅，二十九层为多功能会议室。目前是焦作市为数不多的5A纯商务旗舰写字楼，也是现在塔南路商圈唯一一栋较高端写字楼。6部高速