宁波郁家巷商业运营策略.doc

宁波郁家巷商业运营策略
宁波郁家巷商业运营策略
项目分析
宁波老城核心区
月湖历史文化区
传统历史文化街区
项目位置
项目位置和交通评价
三面临街
紧邻主干道解放南路
辐射能力强,提供了支撑高档次消费的条件
交通评价
项目分析
规划指标
总用地面积
390313>.8平方米
总建筑面积

容积率

建筑密度
50%
绿化率
15%
建筑限高
18米
持有经营面积
全部持有经营
具备营造文化氛围和商业氛围相融
合的规模条件
低总高街形态便于传统文化塑造
低密度文化街区便于聚集人气
文化的、街区式的建筑形态便于提
升项目的商业价值及其他附加价值。
景观和文化结合,可营造特色商业
氛围
规划评价
项目分析
商业价值评价
本项目核心商圈处于宁波市中心商业区,人流量巨大,区域商业价值极高;但核心商圈内商户集聚,天一广场、城隍庙、国购中心、新世界百货商场聚集,竞争大;本项目定位需寻求特色化和差异化的定位,扩大市场份额或争取更多核心商圈外的客户
天一广场超大规模体量以及全业态的商业定位已形成巨大的“漏斗效应”,宁波老城区居民生活消费80%以上被区域所吸引;未来区域内商业发展将向高端化和特色化发展,将形成多元化、全客层的消费局面,为本项目差异化定位和特色化定位提供了基础条件
项目处于宁波市政府“中提升”战略规划重点发展的三江口区域,明确了区域内商业向高端化发展的要求,宁波城市中心整合能力提升将吸引高端客户回流并吸引新的高端消费
高端商户对区域认同度提升,一线品牌纷纷抢滩三江口,和义大道将形成奢侈品牌的集聚地
宁波城投运作天一广场、老外滩、和义大道的经验为本案商业成功运作提供了经营以及品牌的资源具备将本项目打造成为宁波另一张商业名片的实力
商业价值评价
项目分析
文化价值评价
是宁波文化遗迹最为集中的区域,又是宁波城市发展最为现代化的区域
月湖周边的文化古迹具备深入挖掘的价值
郁家巷成为宁波历史的见证,又是传承宁波文脉的承担者
新人、旧物融合,可以寻求特色化的带有文化内涵的价值点,是其他现代商业建筑所不具备的条件
文化价值评价
项目分析
建筑价值评价
宁波名人名居聚集地,是宁波商帮文化的体现地
属于典型的院宅建筑和具有浓郁文化氛围的古街区
建筑本身具有体验性和可变性的特征,与文化主题和体验式的商业业态具备较强的适应性
建筑师在老建筑改造过程中既注重文化价值的传承又兼顾了商业的开放性,院宅内大开间手法即是体现
建筑价值评价
项目分析
项目核心价值元素关键词
文化
商业
建筑
郁家巷
宁波商帮文化
宁波传统文化
宁波现代文化
宁波商业中心
高档消费集聚
业态升级需要
建筑文化传承
建筑商业价值
现代商业改造
文化的VS商业的
传统的VS现代的
高雅的VS高档的
大众的VS小众的
项目分析
项目发展方向
客户目标解析
政府区域规划要求
中提升战略是宁波市对中心城区进行城市功能提升提出的要求
中提升战略是为了实现现代服务业集聚和扩散而制定的宏伟战略
郁家巷历史街区是宁波中提升战略中明确开发的十大功能区之一的文化旅游商贸区的重要组成部分
其他功能区的发展与郁家巷共生共荣
发展方向
客户目标解析
开发商对项目的要求
城投控股是宁波市政府推动宁波城市建设市场化的战略部署
22万M2的天一广场的成功经营,已经成为宁波市民生活消费的集中点
老外滩开始了城市建设与文化保护相结合的尝试
和义大道将成为宁波现代商业发展的高端品牌
郁家巷要继续完善城投控股的商业版图
发展方向
项目可以选择的发展方向
高档商业中心
旅游文化商业
文化主题商业
结合区域商业发展特征定位为传统的商业中心项目,经营高档的商业品牌,业态类型涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐等
定位为面向游客的旅游文化项目,以文化体现和旅游开发为重点,经营旅游文化用品以及特色休闲娱乐餐饮等
挖掘项目的文化价值,将文化和商业相结合,打造具有文化主题的特色商业
发展方向
宁波市多中心商业竞争格局开始形成
<高档商业中心>方向探讨
东部新城商圈
天一广场商圈
老外滩商圈
三个层次
市级商业中心
区域商业中心
区域商业集聚区
发展方向
区域商业发展开始向高端化、品牌化发展
<高档商业中心>方向探讨
天一广场
银亿威斯汀商业中心
乐购
国购中心
小国购
天一广场
和义大道
规模(万平米)
档次
高
低
银义威斯汀商业
和义大道
发