思源经纪青岛万科四季花城营销策略课件.ppt

汇报思路
项目情况
销售目标
市场分析
产品支撑
客群属性
营销策略
执行方案
*
思源经纪青岛万科四季花城营销策略
*
一期
二期
三期
项目整体可售面积:
一期：109025 ㎡
二期： 76835 ㎡
三期： 49635 ㎡
合计：235495 ㎡
08年可售面积：51680 ㎡ （）
项目情况（可售资源分析）

51680㎡
*
思源经纪青岛万科四季花城营销策略
*
首期开盘时间：2008年10月1日
销售条件：
　　 示范区、样板间（1T4两房、1T3三房、情花一层）
08年销售任务目标
总体任务目标
销售目标
目 标
品牌目标
推出29775平米，实现销售20000平米，去化率60%以上。
确立万科品牌在即墨房地产市场绝对领导地位
价格目标
08年实现均价4900元/平米（含600元装修费用）
任务分解
200套
的销售任务
积累客户
600组
累计到访
1800组客户
每月平均累计
到访300组客户
（6月份—11月份）
08年度销售
20,000平米
去化率支撑？
*
思源经纪青岛万科四季花城营销策略
*
阶 段
营销准备阶段
亮相阶段
蓄客阶段
开盘热销阶段
时 间
4月份—5月份
6月份—7月份
8月份—9月份
10月份
11月份
12月份
客户积累
（基本需求）
——
A类45名
B类110名
C类160名
A类65名
B类140名
C类240
——
——
——
销售计划
——
——
——
65%
25%
10%
销售面积
——
——
——



销售套数
——
——
——
130
50
20
说明：根据一般状况下各类客户的最终成交率，蓄客目标比例分别为：A类1:1 B类3:1 C类：5:1
08年销售任务目标分解
客群支撑？
*
思源经纪青岛万科四季花城营销策略
*
首期开盘：10月1日 推出1#、4#、6#，共167套
产品类型：情花16套；两房套124套； 小三房16套。
开盘目标：积累客户200组，当日销售100套，至月底销售
120套，销售率60%
推盘思路：户型搭配、高中低端产品搭配
计划全年销售200套，销售面积20000平米。
二次加推：11月1日 推出2、14#，共122套
产品类型：两房65套，小三房50套，大三房7套。
推盘目标：积累客户120组，当月销售60套，销售率60%

住宅面积
商业
产品
层数
户数
1#
11160
1000
1T4
17
14
124
2#
4140
1000
1T4

44
3#
8745
1T3

15
78
4#
2970
1T3
9
27
5#
6480
1T4
18
72
6#
2480
情花
4
4
16
10#
4960
情花
4+4
4+4
32
14#
8745
1T3
15

78
计:
51680
471
12月延续销售：20套
08年推盘计划
产品支撑？
*
思源经纪青岛万科四季花城营销策略
*
年度
2008
2009
2010
2011
合计
销售面积(㎡)
20000
65000
75000
75495
235495
销售单价(住宅均价)
4750
5341
5822
6383
5785
(住+商均价:5851)
销售额(万元)
9800
34717
43665
49278
137460
全项目周期销售计划建议：
其中：情花5000元/平米(毛坯)；电梯房4600元/平米（含600元装修）
说明：该数值为综合乐观状态下市场涨幅及品牌溢价后的模拟价格，具体售价将
在开盘前两周再结合市场情况确定。
08年价格策略
价格支撑？
*
思源经纪青岛万科四季花城营销策略
*
1、市场现状VS项目目标
2、阻碍目标的主要问题
存在的问题？
去化率支撑？
客群支撑？
价格支撑？
产品支撑？
*
思源经纪青岛万科四季花城营销策略
*
即