地产二期整合推广方案课件.ppt

如何在泛CBD辐射圈谋求我们的高效回报
课题
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地产二期整合推广方案
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I 如何扭转“燕郊”北京编外郊县“偏远”的印象？
II 如何在高品质大盘逐鹿的燕郊新城抢占最佳席位？
III如何实现泛CBD辐射区客群主体的对位沟通？
IV如何建构差异化形象出奇制胜？
V 如何高效有序实现品牌及销售促进？
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地产二期整合推广方案
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上攻心，下工城
战略纲领
地域心理——北京化战略
生活心理——都市化战略
环境心理——别墅化战略
服务心理——定制化战略
工户型——精致化
工建筑——高贵化
工园林——情调化
工配套——社会化
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地产二期整合推广方案
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如何扭转“燕郊”北京编外郊县“偏远”的印象？
I
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地产二期整合推广方案
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地域心理北京化：
忽略地域属性，强调与北京东区的一体化
以大北京为蓝图，两地市政规划、道路建设亲密合作
车程时间弱化空间距离的遥远感
930直达国贸仅30分钟，倡议CBD30分半径健康生活方式
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地产二期整合推广方案
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燕郊与通州的比拼：
发展差：燕郊刚刚苏醒，通州渐成气候
交通差：燕郊比通州多15分钟，成本高一倍
价格差：燕郊比通州均价低1000-1500
放量差：燕郊大盘云集，通州抑住扬商，居住供应放缓
品质差：燕郊项目普遍品质较高，强调舒适度
结论：燕郊是通州交通成本的2倍，两个15分钟，通州介于CBD与燕郊之间。通州到CBD的15分距离，楼市差价翻一翻；通州到燕郊的15分距离，楼市差价仅千元，仅占1/4，而居住空间的舒适度，燕郊毫不逊色，另外，成本更低。——时间换品质，燕郊更划算。
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地产二期整合推广方案
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如何在高品质大盘逐鹿的燕郊新城抢占最佳席位？
II
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地产二期整合推广方案
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本案在燕郊竞争力分析之产品力：
滨河高尚居住阵营——品位相对较高
燕郊潮白河河堤公园之上，以本案、东方夏威夷、星河皓月形成区域高品位居住带
全方位城市体系——享受城市便利
500米欧尚步行街，生活广场，5000平米山水生态会所，体育健身主题公园、三大中心（托幼、托老、社区医疗）
精致小户型唱主角——总价较低（主力20-40万/以4500估算）
50-80平米一、二居占70%；90平米大二居15%；110-120平米小三居10%；135大三居3% ;越层和大户型2%。小户型较区域同类产品面积小10平米，总价得以控制
人工与自然环境优越——拥有别墅情境
潮白河、高尔夫风景线，利用地势天然落差营造“三轴三带”，以谷、岭、堤为节点的三纵景观轴，三横景观通廊，半开放自然景观
美林地产品牌——强势品牌号召力
“塑物为美、树仁成林”，中高端地产品牌典范，创建美林花园、美林香槟小镇、碧水庄园、青岛美林小镇、长沙水郡等明星楼盘，率先登陆燕郊的一线品牌地产。
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地产二期整合推广方案
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本案在燕郊竞争力分析之横向比较：
上上城
170万平米米
51-75一居与81-116两居占90%;三期销售迅速，仅剩100平米以上大户型；
突出优势：规模大/星级酒店等配套完善/周边较成熟
弱点：发电场附近，环境差
星河皓月
百万平米/潮白河原生态/低密度/别墅感花园洋房
4340-5050元/平米
81-107两居60%;128-134三居占35%;大量余房
突出优势：规模大/社区生活配套完善/环境幽雅
弱点：销售周期过长，大户型较多，
东方夏威夷
欧式全海景公寓
4600元/平米
少量90平米一居；多为100平米以上乃至300平米大户型，错跃层设计
突出优势：海景/别墅社区/开发商酒店高尔夫等配套
弱点：总价高
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地产二期整合推广方案
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单价：本案与星河皓月相当，较上上城高500-700元，较东方夏威夷低一两百
总价：本案主力户型在20-40万之间，处于较低水平，和上上城相当，比另外两者低，较有竞争力
影响力：东方夏威夷名望最高，上上城风头最劲，星河皓月最寂寞
结论：上上城和本案总价最接近，但环境与居住舒适度不能相提并论；上上城四期、星河皓月三期上市将会制造威胁。
和东方夏威夷做朋友——提高品牌价值；和星河皓月既是朋友也是对手——贴身肉搏；和上上城拉开距离——不与之为伍。
本案在燕郊竞争力分析之横向比较：
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地产二期整合推广方案
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