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房地产价值评估结课作业
资产评估19陈清贵
房地产价值评估结课作业
资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。
一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据
1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。 成本法的理论依据是生产费 用价值理论， 其认为房地产的原始成本越高， 价值越大；房地产的存续时间越长， 损耗越多， 价值越小。从这个意义上说， 成本法所评估的价值是以当前重置成本 以及历史损耗为依据的， 其本质还是以历史成本为基础， 与房地产的未来运用效 率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。 成本法所评估的价值能被人们认可 的原因是：房地产持有人要出售该资产， 其售价不应低于其成本， 否则无利可图； 房地产购买人出价不愿高于其重置成本， 否则不如自己建造。 因此， 买卖双方达 成交易的均衡价格就是重置成本。 重置成本还不完全是会计上的成本， 它是经济 学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且 包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报 酬。
2、收益法。
收益法的理论依据为效用价值论， 其认为房地产的价值在于该房地产所带来 的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值， 该折现率亦称资本化率。 早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。 费雪认为， 收入是资本价值的源泉， 并把收入分为享用 收入、实际收入和货币收入。 享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受， 由实际收入所带来。 实际收入是指能给人们带来享用的客观事物， 包括人们的衣 食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时， 就会进行储蓄或投资， 因为投资能带 来未来收入。资本价值就是收入的资本化。 1930 年费雪所著的《利息理论》完 整地提出了利用收益法进行价值评估的框架， 认为资产的价值就是未来现金流量
的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的， 所以折
现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行 了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。 此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
3、市场法。
市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价 格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。 其理论依据 是资产的市场价格反映资产的价值， 价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某 项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同 或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。 但在信息不对
称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价 值，这使得市场法的运用受到很大的限制。 市场法利用了市场这一看不见的手代 替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房 地产评估实务中得到广泛的应用。
二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较
成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土 地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建 期间应合理负担的利息和利润。设： Cc=±地开发成本+建安成本+其他费用，则 成本法评估的价值Vi为：
Vi Co（1 K）t
其中：K为房地产行业全体投资者（包括股东和债权人）的平均投资报酬率； t为购建开始至评估时点所需时间（按投入资本加权计算）。特别地，如果假定瞬 间完成购建，贝U: Vi Co
收益法评估房地产价值就是折现未来收益。 未来收益的计算一般以现金流量 作为基础，因为现金流量更客观，是价值形成的基础。折现未来现金流量的房地 产价值V2为：
n _NCF^
t 1 （1 K）t
其中：NCFt为该房地产所带来的未来现金流量；n为未来收益延续的年数。
如果假定房地产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步， 则折现
未来现金流量也可以等价为折现未来剩余收益（也称为超额收益或非正常收益）。 关于剩余收益的概念，最早可追溯到经济学家马歇尔在 1890年所著的《经济学
原理》中。其认为，剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩 下的部分，可称为经营收益或管理收益。以后许多学者以剩余收益（也称非正常 收益）作为口径评估资产价值，并进行了推广应用，如奥尔逊、克雷沙•帕