海宁现代城全程营销策划案.ppt

海宁·现代城
全程营销推广报告
美地行
地址成都市二环路西二段19号仁和春天广场A座100|
鲁现代
如何保障住宅高举高打,实现成功销售?
商业如何定位、规划和销售可实现利润最大化
如何保障商业后期的成功运营?
鲁现代
海宁现代城我是地王=我是楼王?
本案495万元/亩的土地拍卖价格,楼面地价已达1700元/平米,据
初步测算,住宅部分单位成本已高达4600-4700元/平米左右,若
把商业分摊进成本(假设商业不销售)大约为5000元/平米。因此
我们认为住宅整体均价需超过5000元/平米才能保证开发企业获得
比较理想的利润率
鲁现代
日泽花14博我压所
瑞云一号村庄
范邮
区
唱村
鲁现代
Strengths(优势)
Weaknesses(劣势)
独一无二的核心地段,城市绝对中心点地块不规则,一定程度上影响了项目的
√项目位于“千年衢门”原址之上,龙脉之整体性,小区内几乎没有地面绿化景观
也,富贵袭人
难以体现品质
√毗邻五彩广场,又是邛崃首个超过30层建√地处闹市区,且楼下有商业裙楼,对居
筑,景观视野佳
住价值有一定影响
√目前邛崃房地产开发主要集中在新城区,
在邛崃首次开发,品牌无知名度
老城区的地段稀缺性是该项目核心价值之一现阶段项目推广诉求紊乱,对城市中心
项目西侧毗邻邛崃市区最大的开放式公园价值及尊崇感没有充分挖掘
瓮亭公园,业主休闲有去处
土地成本较高,迫使项目销售必须采取
√项目为市政重点工程,本案已成为城市名高举高打的策略
现阶段营销队伍不专业,无针对性销售
√邛崃首个城市综合体项目,居住、购物、说辞,对客户心理暗示不够(开盘价格)
娱乐、住宿等一站式解决
可能导致前期蓄水客户在开盘时大量失
√项目临街面长,商业价值非常高。
效
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0 oportunities(机会点)
Threats(威胁点)
ˇ项目地处繁华区域,生活配套齐全,交
便利,能将项目居家品质的特性更好的延展,并且在与本案的推售上有交叉点,会给
本案造成客户分流,特别是“鹭岛名苑”
本案作为老城区内唯一在售楼盘,随着等楼盘打出的低价策略,对本案是相当大
邛峡城市向外发展策略的实施,导致市中心的一个威胁
核心地段价值迅速凸显,本案和市区其它地√本案的产品品质无法与新城区的在售大
产开发项目均无可比性
盘相比,其他楼盘将造成本项目的客户分
目前成都市和邛崃市的房地产市场异常流
火爆,价格不断攀升、销售量稳升,这种市√随着年底针对二套购房的政策,明年国
场环境情况下是本项目的一个机会
家可能会严格执行,对整个房地产市场将
造成相当大的冲击
鲁现代
施工周期600天—2012年6月整体交房
邛崃房市多层销售均价约4500元/平方米,高层约4200元/平方米
项目盈亏平衡点已达4700元/平方米
无冕之王
身份象征
绝版地段
标志性建筑
销售目标:2012年6月以前推出全部房源,且整体均价高于5000元/平方米
鲁现代
项目整体销售时间节点划分三大战役
●假设项目正式开盘时间为20111月初,2012年6月交房
导入期
第一期
第二期
第三期

201





正负零
主体一半
主体封顶
交房
注,具体销售时间根据预售许可证取得时闻确定
商业开盘销
售,并力争
前翔排号容户的期准奋砒转签会后
力争
准确性及新客户绪后正式成3000米的住宅力争争取商业完交房及后续销
完成20000
的著水期
住宅销售
平米销售战80%的销售与结尾工作
售业鲼
2010年
2012年
11月初
2011年
2011年2011年
2012年
12月底1月初(正负0)4月下旬9月下旬6月(交房)
9月
销售比例:一阶段(住):3万方二阶段(住):(住+商):4万方+
体节当对工题度及市场况做调整
鲁现代
核心运作一:项目整合推广
核心运作二:产品销售组
五大核心解决三大问题
核心运作三:产品附加值打造
核心运作四:商业定位及划分
核心运作五:招商及商业运营管理